조례가 변경되어도, 시공사 선정을 조기에 하기 어려운 이유

올해 7월부터, 서울시가 시공사 선정 기준을 바꿉니다.

지자체 중 유일하게 사업시행인가 이후 시공사를 뽑았던 관례에서 벗어나, 조합설립인가 이후 시공사를 뽑는 것으로 변경된 것입니다.

그런데 또 업계에선 "내역입찰"때문에 생각보다 시공사 선정이 활성화되지 않을 것이라는 주장도 나오고 있습니다.

대체 "내역입찰"이 무엇이기에 그러는 걸까요?

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도시정비는 수주와 착공 사이의 간격이 상당하기에, 공사비상승에 대한 마찰은 항상 있어왔습니다. 지금처럼 공사비 때문에 난리 난 게 처음이 아니란 이야기죠.

단지, 그 전에는 공사비보다 분양가가 더 올라서 티가 안 났던것뿐..

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10년전에도, 이에 대한 문제점이 대두되었고, 이에 대해 2가지 해결 방법으로 다음과 같은 이야기가 나왔습니다.

문제점 1) 시공과 착공사이의 간격이 크다

→  해결책 : 시공사를 되도록 늦게 뽑아라

문제점 2) 시공사를 선정한뒤 설계도가 확정되므로 공사비에 기준이 제대로 없다

→  해결책 : 도면이 확정된 뒤에 시공사를 뽑아 기준(내역)을 잡아 입찰하라고 하자

그리하여, 서울시는 사업시행인가 이후 시공사를 뽑기로 결정하게 된 것이며,

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공사비를 협상할 때 기준을 만들기 위해 건축물에 들어가는 재료의 내역과 재료별의 금액 표기하여 입찰하는 "내역입찰"방식을 채택하게 된 것입니다.

내역입찰이 왜 문제가 되는 것일까요?

그러면 아무리 들어봐도 내역입찰이란것이 참 좋아 보이는데 왜 문제가 되는 걸까요? 바로 순서가 꼬이기 때문입니다.

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내역을 정확히 산출하려면, 도면이 완성되어야 하는데, 도면은 건축심의 후 기 확정되고, 사업시행인가 이후 최종 확정됩니다.

즉, 도면이 없는 상태에서 도면을 만들라고 하는 모순이 생겨버리는 거죠.

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조합 설립 이후에 시공사를 선정하면, 설계도를 확정하는 건축심의 이전에 시공사를 뽑게 되어 내역입찰이 애매해집니다.

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이에 대해 서울시는 시공사에 설계를 일괄로 주는 권한 (턴키), 또는 예정내역서를 만들어 오는 내용을 검토하고 있으나, 기존법으로 건축심의까지 나면 공동시행자 방식으로 시공사를 선정할 수 있습니다.

그렇기에 만약 내역이 오류가 날 경우 기존의 시공사가 책임을 져야 한다면, 이미 건축심의 이후로 시공사를 뽑는 "공동시행방식"이 있으므로 이러한 리스크를 감수하면서 참여하려는 시공사는 매우 적을 것으로 예상됩니다.