Jun 8, 2023 5 min read

도시정비 사업의 암흑기(?) 해법

공사비가 끝없이 오르고 있습니다.

몇년전만해도 비례율이 넘쳐나 법인세를 걱정해야 할 현장들은 이제 법인세는 커녕 현금청산을 걱정해야 할 지경에 이르고 있고,

보수적으로 잡았던 관리처분계획도, 이제는 빠듯한 숫자를 넣어도 조합원들을 만족하기 힘든 숫자가 나와 버립니다.

물론 도시정비의 공사비는 예전에도 계속해 올랐습니다. 그런데 왜 갑자기 이런일이 불거진것일까요?

네 그렇습니다. 시세와 분양가가 정체되고 있죠..이전에는 공사비가 평당 100만원이 상승해도 분양가는 그 이상 올랐기에 조합에서도 공사비 상승에 토를 달지 않았고

심지어 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 공사비를 더 줄테니 특화를 해달라고 요구했을 정도 였습니다.

하지만 이젠 공사비를 벌충하기 위해 조합원 분양가를 올릴수밖에 없을 정도로 상황은 바뀌었죠. 그리고 공사비는 정체되더라도, 절대 급격하게 떨어지진 않을 것 처럼 보입니다.

그나마 최근 분양가가 회복추세이긴 합니다만..아직은 미미한상태..

특히 최근의 공사비는 분양가가 천만원대 중반의 사업장은 사업성 자체가 나올수 없는 구조가 되어버렸습니다....

그렇다면..

도시정비사업은 이제 황혼을 맞이한 걸까요?

강남같은 초고가 분양가를 확보할수 있는 곳 외에는 불가능한 사업구도가 되어버린 걸까요?

단언할순 없지만, 저는 아직 길이 있다 봅니다.

재건축 재개발 사업은 수입인 분양가와, 지출인 공사비로만 이루어진것이 아닙니다.제3의 요소로 룰 (규제)이 있지요.

지금처럼 분양은 정체되는데, 공사비는 늘어나는 경우는 10년전 리만시절에도 있었습니다.

당시 상황을 묘사한 2012년 기사입니다. 최근 5년간 50%이상 상승...

하지만 작년까지만해도, 10년 전 리만 상황을 기억하지 못할정도의 호경기를 누렸었죠. 어떤 마법이 숨어있던 것 일까요?

간단히 위에서 말한 "룰"을 바꾼것입니다. 실제 예를 들면,

시도조례에서 정한 기준이상 못 올렸던 용적율을

임대기부 채납시 최상한까지 올리는 법안,

재건축초과이익환수제의 잠정적 연기,

조합설립동의율 변경 (80% → 75%)

의무임대주택비율의 폐지 또는 축소.

각종 부담금의 분할납부 가능 및 비율 조정..

시공사 선정시기 조기화...

위의 여러가지 방법으로 사업수지를 개선하려했고 어느정도 효과가 있었습니다. 아래는 당시의 상황을 나타낸 기사들입니다

100% 동일한 내용은 아니지만 기름값이 워낙 요동치니 나라에서 유류세를 인하해 주는 것과 비슷하다고 보실 수 있습니다.

기름값의 절반이 세금이듯이 아파트원가도 30~40%가 세금 또는 기부채납이거든요...

'공사비는 오를지언정 떨어지지 않는다'라는 말이 있지만 재건축 재개발을 비롯, 모든 부동산 개발은 공사비 뿐 아니라 여러가지 비용으로 이루어져 있으며, 심지어 공사비에조차 금리가 녹아 있습니다.

따라서 비용이 계속하여 오르는데 사업이 진행될까라는 고민에 시원한 확답은 없지만, 인하할 수 있는 요인도 분명히 있다는것을 희망회로를 돌리며 말씀드립니다.

최근 논의된 학교용지분담금의 축소를 그 예로 들며 전국의 모든 조합에 행운이 있기를 바라고 글을 마치겠습니다.