정부의 투기과열지구 지정해제

22년 11월 9일, 정부는 부동산 활성화대책으로 수도권전체 (일부제외) 의 투기과열지구를 지정해제합니다.

그러나 정부 바램과는 반대로, 오히려 투기과열지구 해제지역 집 값은 상승은 커녕 방어도 힘겨워 보입니다. (전 정부가 집값상승을 막기위해 투기과열지구를 지정했지만 오히려 집값상승을 막을수 없었던 것처럼요...)

그럼 일부에서 말하듯이 투기과열지구해제는 부동산시장에 하등 영향이 없을 것일까요? 그 부분에 대해서는 미래가 판단하겠지요. 하지만 확실한 것은, 재개발/재건축시장에서는 상당히 큰 영향이 있을 것입니다.

재건축 영향은?

주택가격에는 영향을 못줄 정책이 재개발/재건축에 어떤 영향을 줄 수 있을까요?

첫번째,  이주비 대출 가능금액의 증가입니다.

이주비는 일종의 주택담보대출이므로 LTV비율에 의해 제한됩니다. 즉 투과지구는 LTV가 최고 40%이므로, 투과지구해제시 비규제의 경우 60%까지 이주비대출금액이 상승합니다.

두번째, 다주택자의 이주비대출이 가능해 집니다.

다시 강조 드리면, 이주비대출은 주택담보대출입니다. 따라서 기존 집이 있으신분들은 처분서약을 하거나 아예 대출이 불가능했었죠. 그러나 투과지구가 해지되면서 다주택자도 대출이 가능해졌습니다. 특히 1+1을 신청한 조합원들에겐 호재지요.

세번째, 투과지구내 5개년 당첨제한 (투과지구내 재건축 및 재개발은 한사람당 5년내 1번 밖에 할수 없음) 이 없어진 것입니다.

따라서 여러 가지 물건을 가진 재건축 및 재개발 투자자라면 관리처분시기를 항상 고민했으나, 이제는 그에 대해서 어느 정도 자유도가 확보되었습니다.

네번째, “입주권매매의 자유”입니다

아시다시피 투과지구는 재건축은 조합설립이후, 재개발은 관리처분이후 매매가 제한되기에 자금력있는 투자자나 입주보다 현금을 원했던 조합원의 권리가 침해되었지요. 하지만 투기과열지구가 해지되면 이런 거래제한도 없어집니다.

표로 정리하면 다음과 같습니다.

그렇다면 잠시 침체된 재개발/재건축은 활성화되는걸까요?

일단 자금력이 있는 다주택자에 대한 문호개방은 상당히 긍정적일 것입니다.
(박근혜정부시절, 미분양이 누적되자 결국 유주택자에게도 청약시장을 개방한 것 처럼요)

거기에 이주비대출총액의 증가와 범위의 확대는 이주에 대한 조합원의 걱정을 한층 덜어주겠죠.

하지만, 이주비 총액 / 범위의 증가는 사업의 시행자인 조합과 시공사에 부담을 증가시킵니다. 이주비 40%, 다주택자 제외라고 잡았던 이주비가 총액과 범위가 증가하니 이자를 대납해야할 시행자와 시공자에게는 부담으로 다가오고, 그 부담은 결국 돌고돌아 조합원에게 전가될가능성도 적지 않고, 무엇보다 공사비증가를 따라가지 못하는 분양가가 미래전망을 어둡게하는 것이 제일 클 것입니다.

하지만, 대부분의 성공적 사업 (아크로 리버파크, 반포자이 등)의 예에서 보듯이. 재개발/재건축은 평균 10년을 전후하는 긴 사업이기 때문에 오히려 불황기때 진행을 해야 호황기때 단물을 받을 수 있는 사업이기도 합니다.

추운 겨울입니다. 하지만 겨울의 끝은 항상 봄이죠.
현 부동산시장도 그와 같을 것이라 믿으며, 글을 마칩니다.