최근 9월 7일 서울시의회에 따르면 재건축 안전진단 비용을 해당 자치구가 부담할 수 있는 조례안을 발의하였으며, 이번 정부의 부동산 관련 주요 공약 중 하나는 안전진단 기준 완화입니다.실제로 앞으로 안전진단 기준 완화는 어떤 방식으로 논의되고 있으며, 어떻게 변화할지 정리해보도록 하겠습니다.

안전진단이란

안전진단은 재건축 진행을 위해 ‘도시 및 주거환경정비법 제 12조에 따라 정비사업 계획 수립 시기에 진행되는 절차입니다. 아파트의 노후화에 따라 재건축 여부를 판단하기 위해 재건축 가능 연한인 준공 후 30년을 지난 단지는 안전진단을 통과해야만 정비구역으로 지정될 수 있습니다.

그리고 안전진단 절차는 현지조사인 예비안전진단 - 정밀안전진단의 순서로 진행하며, 예비안전진단의 경우 단지의 최소 표본을 통해 맨눈으로 건물 노후도를 확인합니다. 주로 건축 마감 등을 살펴보게 되며, 이러한 현지 조사를 완료하게 되면 정밀안전진단을 2차례 진행하게 됩니다. 그리고 이러한 정밀안전진단 평가를 통해 A - C등급(56 - 100점)이면 재건축 불가 판정을 받으며, E등급(30점 이하)을 받으면 바로 재건축을 진행할 수 있습니다. 다만, D등급(31 - 55점)을 받으면, 조건부 재건축 대상으로 한국건설기술연구원과 시설안전공단에서 진행하는 적정성 검토(2차)를 한 차례 더 받아야 합니다. 최악의 경우 정밀안전진단에서 탈락한다면 예비안전진단 현지 조사부터 절차를 다시 진행해야 합니다. 그렇기에 최근 예비안전진단을 통과한 단지들이 정부규제 완화를 기다리며 정밀안전진단을 미루고 있는 실정입니다.

그리고 이러한 안전진단 점수는 다음과 같은 항목으로 구성됩니다. (안전진단 메뉴얼 파일 첨부)

• 구조 안전성
• 주거환경
• 건출마감 및 설계 노후도
• 비용

이 가운데 가장 논란이 되고 있는 영역은 구조 안전성 부문입니다. 구조 안전성은 건물 기울기, 내구력, 기초침하 등 아파트의 구조적인 안전성에 대한 평가를 진행합니다. 안전진단중 이러한 구조 안전성의 비중을 이명박 정부 (40%) - 박근혜 정부 (20%) - 문재인 정부 (50%)에서 비중을 조절하며 안전진단 통과 비중을 조절하였습니다. 하지만 현재 전문가들은 지금 기준의 구조 안정성 비율을 유지하며 안전진단 통과가 되려면 거의 무너질 정도가 되어야 통과할 수 있을 정도로 그 기준이 높다고 평가합니다.

안전진단 완화 - 구조적 안전성 비율 하락

1) 콘크리트 연한

아파트 재건축 안전진단과 관련한 가장 대표적인 논쟁은 콘크리트 수명과 관련된 것입니다. 콘크리트 수명에 대해서는 다양한 설이 있습니다만 최소 50년에서 100년을 버틸 수 있다는 것이 주요 의견입니다. 그러나 그럼에도 불구하고, 실제 오래된 구축 아파트를 살다보면 50년이 되지 않았어도 외벽 일부가 노후화 하여 부서지는 사고 등이 발생하기도 합니다. 특히 이번 여름 폭우에는 일부 재건축 추진 단지의 경우 아파트 외벽이 부서진 경우 (링크) 도 있었으며, 안전진단 통과에는 단순한 아파트 구조적 안전성 이외의 부분도 고려해야 한다는 의견이 종종 대두됩니다.

2) 10여년 이상 걸리는 재건축 사업 특성

사실 안전진단에서의 구조적 안전성 판단을 완화해야 한다는 핵심적인 논의 중 하나는 실제적으로 안전진단 후, 구역지정, 추진위 및 조합 설립, 건축심의, 사업인가, 감정평가, 분양신청, 관리처분, 이주.. 등의 단계를 거쳐 겨우 철거의 단계에 돌입하기에 이 단계를 중간에 큰 이슈없이 통과하려면 최소 8 - 10년 이상 걸리는 것이 현실입니다. 다시 말해, 재건축 연한인 30년을 갓 지나자마자 안전진단 통과가 되어도 실제 철거는 40년차에 시작된다고 할 수 있습니다. 현재 40년차 쯤 안전에 실제적인 문제가 생겨 안전진단 통과가 된다고 하면, 실제 철거가 일어날 10여년의 기간에는 단지 내 실제적인 안전 위험이 있는 상태에서 거주해야 한다고 볼 수도 있습니다.

이와 관련하여, 재건축은 아니지만 예전 박원순 시장 당시 인허가가 쉽게 나오지 않아, 용산 4구역 재개발 구역에서는 건물 붕괴 사고가 있었고, 이 때문에 서울시 모든 재건축 및 재개발 구역이 안전진단 검사를 받게되는 경우 (링크)도 있었습니다.

3) 부속 시설물의 수명

설령 콘크리트 구조적으로 50년을 건물이 버틸 수 있을지언정, 문제는 아파트 내 배관 및 엘리베이트 등의 부속물의 수명이 그만큼 오래되지 않습니다. 한국 리모델링 기준연한이 20년에서 15년으로 축소된 것도 이 부속시설물의 수명을 감안하여 수정된 것을 생각하면 30여년 이상의 아파트에서 흔히 이야기되는 녹물 및 배관, 누수의 문제는 실제적인 불편함을 넘어 건물의 수명을 하락시키는 요인이 되기도 합니다.

실제 해외에서 지어진 지 100여년이 넘는 건물의 경우, 이러한 내부 부속시설물을 하나씩 교체하며 살고 있으며 오래된 엘리베이터를 그대로 사용하는 경우도 종종 목격됩니다.

안전진단 완화 - 주거환경 개선

구조안전성 이외에도 안전진단 완화에서 중요한 부분은 주거환경 개선 부분입니다. 특히, 내진설계와 소방시설 설비의 경우 안전과 직접적으로 연관되어 있지만 구조안전성 부분에서는 포함되지 않는 중요한 부분입니다. 그렇기에 최근 내진설계가 되어 있지 않거나, 소방시설 설비가 미비하다고 판단되는 경우에는 안전진단을 면제하는 생략할 수 있도록 하는 법안이 올해 초 발의되기도 했습니다 (링크)

현재 존재하는 대부분의 내진설계 규정과 소방시설 설비 규정은 약 30여년 전의 아파트 단지 건축 시에는 존재하지 않았던 경우가 많기에 거주민들의 생활환경의 안전을 도모하기 위해서라도 해당 부분에 대한 충분한 고려가 이뤄져야 한다고 볼 수 있습니다.

재 위와 같은 논의 아래, 다음과 같이 재건축 안전진단 관련한 조례 및 법안이 다수 발의된 상황이며 일부 부분 조정을 통해 조금 더 현실을 반영한 안전진단 평가가 진행될 수 있기를 바래봅니다.