재건축 고려사항 - 분리재건축 (2)
재건축 진행 시 단지 내에서도 상가와의 갈등이 아닌, 단지 내에서 분리재건축을 하는 경우가 종종 있습니다. '하나의 아파트 단지'에서 왜 굳이 단지 내를 가르며 분리재건축을 시도하려 하는 것일까요? 분리재건축을 추진하고 있는 각 단지의 사례를 중심으로 살펴보았습니다.
통상적으로 재건축은 아파트 단지별로 추진됩니다. 하나의 아파트 단지가 같은 생활공간을 영위하며 공동주택관리를 같이 하고 있기에 분리하여 재건축을 추진할 경우, 재건축되지 않은 단지의 경우 독자적인 생활공간을 만들어나가는데 많은 애로사항이 발생하기에 지자체가 재건축 관련 인허가에 보수적인 편입니다. 그럼에도 불구하고, 사업성 차이, 사업 추진 불가, 조합원간 갈등으로 인해 종종 분리재건축을 추진하는 케이스가 발생하고 있습니다.
워커힐아파트
[단지 개요]
- 전체 576세대
- 1978년 11월 준공 (45년차)
- 1단지(11개동)와 2단지(3개동)가 분리 재건축 추진
- 현재 분리재건축을 통해 1단지 정비구역 지정 임박
[분리재건축 추진 이유]
- 1단지는 2종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 제한 200%), 2단지는 자연녹지지역(건폐율 20%, 용적률 제한 100%) 으로 되어 있어 현 상황에서 2단지는 실질적으로 아파트 재건축이 어려움
- 원래 1단지와 2단지가 별도로 재건축과 리모델링(2016년 11월 조합 설립)을 추진해오다, 2018년 서울시가 1단지만의 재건축은 불가하다는 입장을 밝히자 2단지가 리모델링 조합을 해산하였으나, 2단지와 통합재건축을 진행하게 될 경우 안전진단 통과부터 (2018년 2월 안전진단 신청하였으나 후속 정밀안전진단은 이뤄지지 않고 있음) 다시 진행해야 하기에 전체 사업 진행이 지연되어 최근 다시 분리재건축 방향으로 정비구역 지정 추진 중
- 다만, 2단지의 통합재건축 청원이 지속되고 있으며, 서울시 주택건축본부(공동주택과)에서는 ‘워커힐 1,2단지는 하나의 단지로 준공돼 1단지 11개동만 별도로 재건축을 추진할 경우 2단지 3개동은 독립된 주거생활이 어려워짐에 따라 1단지만의 재건축 추진은 원칙적으로 불가능하다’는 입장이기에 1단지만 정비구역이 지정될 수 있을지 최종 결과를 살펴봐야 함
여의도 광장아파트
[단지 개요]
- 전체 774세대
- 1978년 5월 준공 (45년차)
- 3,5-10동, 1-2동 (필지 분리) 분리 재건축 추진
- 현재 상고 제기되어 대법원에서 판결 예정
[분리재건축 추진 이유]
- 하나의 단지를 통과하는 도로(여의나루로)를 사이에 두고 2개의 필지로 분리되어 있으며, 2개의 각 필지별로 용적률이 크게 차이나기에 분리재건축 추진. (1,2동의 대지지분이 3∼11동보다 약 13㎡ 정도 작음)
- 기존 판결은 1,2동이 다른 동과 마찬가지로 광장아파트라는 이름으로 공동으로 관리되고 있기에 하나의 주택단지에 해당하기에 분리재건축은 불가능하다는 것이었으나, 이번 판결은 3·5~11동은 1·2동이 원래 단지를 준공할 당기 사업계획승인 자체를 별개로 받았고, 여의나루로 (25m) 를 통해 2개의 필지가 분리되어 별도의 분할승인 없이 필지별로 재건축이 가능하다고 판단 (현재 대법원 상고)
삼익맨숀아파트
[단지 개요]
- 전체 768세대
- 1984년 11월 (39년차)
- 5동을 빼고 분리 재건축 추진
- 5동을 제외한 재건축 조합이 설립되어 있으며, 현재 5동을 제척하기 위한 토지 분할 소송 중
[분리재건축 추진 이유]
- 재건축 2년 실거주 요건을 피하기 위해 조합설립 인가 신청을 서두르며, 당시 추정분담금 문제로 재건축을 반대하는 5동을 빼고 조합설립 인가를 받음. 5동은 대형평수가 많고 세대수가 적기에 (38세대) 추정분담금 계산을 할 경우 거래량이 많지 않아 감정평가에서 불리하게 작용하여 당시 재건축을 반대하였음
- 현재는 5동을 제척한 분리재건축으로 토지 분할 소송이 걸려 있으나, 재건축 2년 실거주 요건이 사라지며 통합재건축에 대한 논의도 나오고 있음. 따로 필지가 분리되어 있지 않기에 5동을 제척하기 위한 토지 분할 소송과 함께 정비계획 변경 인가 등을 추가로 거쳐야 하기에 사업 진행 속도가 느리고, 전체 사업성 위해서 5동을 포함한 경우 주민합의만 이뤄진다면 빠르게 통합재건축으로 선회할 수도 있음
다음 글에서는 갈등을 겪고 '분리 재건축'을 추진하다가 '통합 재건축'으로 변경한 사례와 함께, 단지 '통합 재건축'을 추진한 사례를 공유하도록 하겠습니다.
