아파트 단지에서 정비사업을 진행하는 경우, 아파트 단지 내 상가와 함께 정비사업을 이끌어 나가게 됩니다. 그러나 안타깝게도 많은 경우 아파트 소유주와 상가 소유주의 경우 이해관계가 일치하지 않으며, 이는 조합설립의 가장 큰 걸림돌 중의 하나가 되고 있습니다.

그럼에도 불구하고, 최근 이러한 재건축 단지의 오래된 노후화된 아파트 단지의 상가가 좋은 투자처 (링크) 로 큰 관심을 받고 있고 있기도 합니다. 왜 이런 일이 발생하는 것일까요?

상가 소유주와 갈등 발생 이유

재건축 조합설립을 위해서는, 전체 구분소유자의 4분의 3이상의 동의와 각 동별 구분소유자의 반 이상이 동의가 필요합니다. 따라서 상가도 동일하게 각 구분소유자의 반 이상의 동의가 필요한데, 현실적으로 상가소유주의 경우 재건축으로 인해 임대수익이 중단된다는 이유로 재건축에 대해 반대하거나 혹은 물질적으로 재건축 기간 동안만큼의 임대수익 손실을 보전할 수 있는 보상을 요구하기도 합니다.

안타깝게도 이러한 이해관계의 차이로 인해 상가 소유주의 의견 대립은 자주 발생하는 일이며, 조합 설립이 늦어지거나 설령 조합이 설립된다고 하더라도 아파트 소유자에 비해 훨씬 적은 숫자의 상가 소유주의 의견이 반영되기 어려워 사업 진행 중에도 아파트 소유주와 상가 소유주간 다수의 충돌이 발생하는 경우가 있습니다. 이런 경우 조합이 선택할 수 있는 여러 방법은 다음과 같습니다.

1. 상가제척 (상가 부지 분리)

상가 소유주의 반대로 인해 정비사업이 지연될 경우, 필지 분할 소송을 통해 상가제척 (상가부지분리)을 통해 진행할 수 있습니다. 상가의 필지가 아파트 단지의 필지와 분리되 있다면, 간단하게 재건축을 진행할 수 있으나 대부분의 경우 필지가 붙어 있으며 이러한 필지 분할 소송 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 분리되어 있어도 지방자치단체의 협의를 거쳐 별도로 정비구역 변경을 진행해야 하므로 최소 1년 이상이 소요되며, 정비구역 변경 자체가 쉽지 않고, 상가를 분할할 경우 원래의 계획보다 사업성이 저하될 것이 분명하기에 가능하다면 상가 소유주와의 원할한 소통을 통해 재건축을 진행하는 것이 바람직합니다.

그럼에도 불구하고 상가소유주와의 갈등으로 인해 상가와 함께 재건축을 진행하기 어려운 경우가 많기에, 상가제척을 통해 재건축을 진행한 다수의 사례들이 존재하며 심지어 상가제척을 통해 분리하였다가 다시 재통합하는 단지도 존재하는 등 저마다의 복잡한 사정을 갖고 있습니다.

                                                  [중계 1구역 상가제척 사례]

그러나 안타깝게도, 상가제척의 방법이 항상 만능 해결책이 되어주진 않습니다. 상가부지가 단지 외곽에 있을 경우는 좀 더 쉽게 제척이 가능하지만 단지 중앙에 위치하거나 또는 단지 곳곳에 상가가 분산되어 있을 경우 문제가 더 복잡해집니다.

                     [개포 시영아파트 및 여의도 공작아파트 상가 제척 사례]

위의 개포시영아파트와 여의도 공작아파트의 경우 상가 소유주들이 따로 분리재건축을 추진한 사례로 다행히도 잘 추진되었지만, 상가와 아파트가 동일지번으로 되어 있고, 일부 상가의 경우 조합원으로 되어있는 상황이어서 상가제척을 시도하다가 자칫 조합설립무효소송에 휘말릴 위험이 있습니다.

2.상가매입

상가로 인해 문제를 겪는 경우, 조합에서 아예 상가 부지를 매입하는 방법이 있습니다. 하지만 위의 상가제척 만큼이나 실질적으로 쉽지 않습니다. 부지 매입에 상당한 비용이 들기에, 위의 상가제척 또는 아래의 독립정산제 등이 대안이 존재하는 상황에서 조합원들의 비용을 증가시키는 안이 총회를 통과하기도 어려울 뿐더러, 통과하더라도 시공사 선정까지 큰 돈이 없는 조합의 재건축 사업이 지지부진하여 부지 매입을 미루게 될 경우 잠실주공 5단지의 경우 (링크)처럼 매도청구 소송을 통해 부지를 확보하였음에도 불구하고 478억에 이르는 매입 대금을 지급하지 못하다가 추가 비용을 더 지불하게 될 수도 있기 때문입니다.

3.분리정산제 (독립정산제)

많은 조합에서 위의 상가제척 방법과 매입 방법의 어려움으로 인해, ‘상가 독립정산제 약정’에 따라 일반조합원들과 상가조합원들이 따로 사업시행계획안 및 관리처분계획안을 수립해 사업을 진행하는 방법을 선택하고 있습니다. 실무적으로는 ‘상가 독립정산제 약정’을 조합 정관에 반영하는 등의 방식으로 내부규범을 만들어 대외적으로는 하나의 조합으로 활동하지만, 대내적으로는 두 개의 의사결정 주체가 병존하는 경우가 많습니다. 이 경우 상가조합원들은 본조합의 조합원이면서 동시에 조합 속의 조합의 구성원이라는 이중적 지위를 갖게 됩니다.

또한, 이 경우 권리가액(감정평가액과 비례율)을 통해 상가소유자도 일반분양 가능하도록 하게 만들기도 합니다. 다시말해 권리가액이 충분히 큰 경우 가능하며, 아파트 재건축의 경우 조합의 정권에서 정하는 이 비례율 (산정비율) 에 따라 아파트를 분양받을 수 있게 하기도 합니다. 통상적으로 따로 조합 정관에서 언급하지 않는 경우 이 비율은 1로 간주되만, 일부 조합에서는 이 비율을 크게 낮추어 상가 조합원에게도 아파트를 분양하는 사례를 만들기도 하였습니다. 최근 논란이 되고 있는 신반포 2차 재건축 조합에서는 이 비율을 0.1까지 낮춰 크게 이슈가 되기도 하였습니다.

그렇기에 아파트 투자 관련한 규제가 강화되며, 이러한 틈새로 세금 부담이 덜하며 아파트 분양권을 받을 수도 있는 재건축 상가로 투자 수요가 몰리게 된 것입니다. 아파트 단지 내 상가는 대부분 토지 공시지가가 80억원 미만의 소형 상가이기에 종부세 대상에서 제외된다는 점, 주택 수에 산정되지 않는데다가 취득세 세율이 고정되어 있고, 주택담보대출이 가능하다는 점도 이러한 투자 수요를 불러일으키게 된 것으로 생각할 수 있습니다.

다만, 위에서 살펴본 것처럼 재건축 아파트와 상가 소유주 간 갈등으로 상가제척을 통해 재건축이 진행되거나 매도청구소송 등을 통해 현금청산될 수 있는 가능성도 존재하므로 신중한 투자가 필요하다 할 수 있습니다.