안녕하세요 진짜 전문가 공셈입니다. 부동산법인으로 투자 고민중이신 분들은 이 영상 보고 다시 한번 고려 해보셔야 할 겁니다. 정부에서 23년부터 부동산 법인의 세금을 올리겠다고 발표하였기 때문인데요. 그런데 분명 뉴스에서는 법인세율 인하해서 중소기업 세금 부담을 낮춘다고 했거든요

그럼 오히려 부동산 법인이 더 좋아지는거 아닌가요? 사실 법인세법 개정내용을 자세히 보면 여기에는 엄청난 함정이 있습니다. 분명 법인세율 인하가 된 것은 맞습니다. 기존에는 10% 세율구간이 2억까지였는데 5억으로 확대되었거든요. 그런데 여기 이 부분을 잘 보시면 10%세율이 없고 20% 세율만 있죠? 여기에 바로 부동산 법인이 해당되는 것입니다.

정부가 발표한 세법개정안 원문을 살펴보면 세율을 인하하지만 일부 법인은 10% 세율을 제외한다고 되어있죠? 일부 법인에는 이렇게 부동산법인이 포함되어 있습니다. 즉 23년부터 부동산 법인의 세금이 인상되는 것입니다. 이것만 해도 부동산 법인의 미래가 암울한데요.

부동산 법인의 단점

사실 부동산 법인은 법인세만 나오는 것이 아닙니다. 부동산 법인을 시작하기전에 가장 많이 착각하시는 내용인데요. 법인 통장은 대표자 개인통장과 엄연히 별개입니다. 내 소유 법인이라도 법인 통장의 돈을 그냥 막 가져올 수 없습니다. 법인의 돈을 가져오려면 배당이나 급여 형태로 가져와야 합니다. 배당으로 가져오면 배당소득세 급여로 가져오면 근로소득세를 추가로 납부해야 하는거죠.

만약 이렇게 세금을 내지 않고 막무가내로 법인 통장의 돈을 그냥 가져가면 어떻게 될까요? 이때는 법인에게 무이자로 돈을 빌린 것으로 간주하여 세금이 부과됩니다. 이것이 그 유명한 가지급금입니다. 가지급금 발생이 법인의 최대 단점이라고 볼 수 있습니다.

예를 들어 가지급금 10억이 발생하면 어떤 불이익을 당하는지 알아보겠습니다. 우선 돈을 가져간 대표자는 무상으로 돈을 빌렸기 때문에 법인으로부터 이자만큼의 혜택을 본 것이나 마찬가지입니다. 즉 10억에 법정이자율 4.6%를 곱한 4,600만원만큼 이득을 본 것이죠. 이 이득만큼 법인에게 급여받은 것으로 간주하여 세금을 과세하는 것입니다.

이게 끝이 아닙니다. 법인에게도 페널티가 있습니다. 실제로 이자를 받지는 않았지만 4,600만원 이자를 받은 것으로 간주하여 법인세가 과세됩니다. 이자 받은 것도 없는데 이자소득에 대해서 법인세를 내라니 어이가 없으시죠? 쉽게 말하자면 세금없이 법인 통장의 돈을 그냥 가져가면 괘심죄로 대표자와 법인 양쪽에 징벌적 세금을 부과하겠다는 것입니다. 이런 것까지 고려하면 법인투자가 개인보다 크게 유리한 것은 아닙니다.

부동산 법인 vs. 개인 양도소득세 비교

5년동안 보유한 상가의 양도차익이 2억이라고 가정해보겠습니다. 법인의 경우 5년동안 보유해도 장기보유공제가 적용되지 않습니다. 법인세를 내고 나면 1억 8천만원이 남는데요. 이 돈을 가져오려면 세금을 내야 한다고 그랬죠? 세금을 최소화하기 위해 9년간 배당으로 가져온다고 하면 배당소득세가 2,500만원 발생합니다.

법인세와 소득세를 합하면 약 4,500만원 나오네요. 개인의 경우 양도소득세가 4,900만원 나옵니다. 이렇게 보면 법인이 유리한데요. 하지만 이건 법인세율이 인상되기 전 이야기입니다. 내년부터는 이 법인세율이 20%로 인상되어 법인세가 무려 2천만원이나 증가합니다. 개인보다 법인이 세금이 더 나오는 것입니다.

부동산 법인의 장점

보시다시피 부동산법인의 미래가 정말 암울해졌습니다. 그럼에도 불과하고 법인이 유리한 경우도 분명 있습니다.

양도차익이 10억일 경우에는 이야기가 달라집니다. 세율이 20%로 인상되었음에도 불구하고 부동산법인이 개인보다 더 유리합니다. 이렇게 투자규모가 클수록 법인이 더 유리합니다.

단기투자일때도 부동산법인이 유리한데요. 개인의 경우 1년미만 보유한 부동산 처분시 양도세율이 50%입니다. 하지만 법인은 단기보유이더라도 세율은 동일합니다. 다만 오래 보유해도 장기보유공제는 적용되지 않죠. 즉 보유기간이 짧은 부동산 투자일수록 법인이 더 유리합니다.

그 외에도 몇가지 장점이 더 있습니다. 일단 법인이다 보니 뭔가 좀 있어보입니다. 주변에서도 부동산법인으로 투자한다고 하면 부동산 전문가로 보일테구요. 대출도 개인에 비해 매우 용이합니다. 법인은 대출시 소득을 고려하지 않기 때문에 대출규제를 받지 않습니다.

두번째로 경비처리가 용이합니다. 개인의 경우 양도소득세에서 필요경비로 인정되는 항목이 정해져 있습니다. 하지만 법인은 사업과 관련이 있으면 뭐든지 비용처리할 수 있습니다. 이자비용은 물론이고 차량유지비도 어느정도 비용처리가 가능합니다.

세번째로 건강보험료가 절감됩니다. 법인으로 보유하는 부동산이나 임대소득은 개인의 것이 아니므로 건보료가 부과되지 않습니다. 법그 외로 법인을 통해 증여세를 절감할수도 있습니다. 이외에도 몇가지 장점들이 더 있습니다.

만약 이런 장점들 때문에 부동산 법인을 하신다면 상가투자만 하는 것이 좋습니다. 법인으로 주택을 투자하면 3가지 세금폭탄이 기다리고 있습니다. 법인세는 기본세율 외에 주택 양도차익의 20%를 추가로 과세합니다. 종부세는 기본공제 없이 최대 6%세율로 부과됩니다. 공시가 10억 주택 한채만 보유해도 종부세가 3천만원이나 나옵니다. 취득세는 몇주택이던간에 무조건 12%입니다. 공시가 1억이하면 법인도 취득세 1% 아니냐구요. 이거 잘못 알고 계신분들이 많은데요. 설립 5년 미만의 수도권 과밀억제권역 소재지에 위치한 법인이라면 1억 이하의 주택을 취득해도 취득세가 12%로 중과됩니다. 무조건 1억 이하라고 취득세 1%는 아니라는 점 주의하시기 바랍니다.

정리하겠습니다. 이번 세율인상으로 인해 부동산 법인이 많이 불리해졌습니다. 그럼에도 불구하고 법인으로 투자하는 것이 유리한 경우도 있을 것입니다. 무턱대고 법인설립하지 마시고 실익을 잘 따져서 결정하시기 바랍니다. 이상으로 진짜전문가가 알려주는 진짜이야기였습니다. 감사합니다.