안녕하세요. 얼마집 전문가 공셈TV, 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 윤석열 정부가 들어선 이후 새로운 부동산 정책이 쏟아지고 있습니다. 그 중 가장 획기적인 것은 2년 실거주를 안해도 1세대 1주택 양도세를 비과세해준다는 것입니다.

상생임대인 제도를 개선해서 기존의 거주기간을 1년만 인정해주는 것을 2년으로 혜택을 확대하겠다는 건데요. 원래 서울처럼 조정지역 1세대 1주택을 양도세 비과세 받으려면 2년 거주를 해야 하잖아요. 그런데 앞으로는 임대료를 적게 인상하면 거주를 한번도 안해도 양도세 비과세를 받을 수 있게 됩니다.

그야말로 역대급 세금혜택입니다. 이렇게 되면 지방사는 사람도 거주요건이 없으니 수도권 아파트를 양도세 없이 투자가 가능해집니다. 혜택이 크다보니 상생임대인 제도에 대해 문의가 폭주하고 있습니다. 어떻게 하면 이 혜택을 받을 수 있는지 또 이 혜택을 최대한 활용하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

1.상생임대인 요건

우선 이 혜택을 받기 위한 상생임대인 요건은 크게 3가지입니다. 우선 직전계약 대비 임대료를 5%내로 인상해서 임대계약해야 합니다. 그러다 보니 당연히 직전에 임대계약이 존재해야겠죠? 즉 새로 완공된 아파트는 직전임대계약이 없으니 한번 임대차계약을 하고 난 뒤에 상생임대인 계약이 가능합니다. 그리고 상생임대인 계약을 21년 12월 20일부터 24년말사이에 체결해야하며 2년이상 임대해야 합니다. 그 외 다른 요건은 없습니다. 1주택자, 다주택자, 고가주택, 주택임대사업자 등 모두 해당됩니다. 생각보다 간단하죠? 다만 여기서 직전계약의 요건이 조금 까다롭습니다.

위의 요건을 모두 만족하는 직전계약이 있어야 합니다.

첫번째, 주택 취득 후에 직전 임대차계약을 직접 계약해야 합니다. 즉 갭투자하여 승계 받은 임대차계약은 내가 직접 임대차계약을 한 것이 아니라 이전 집주인이 계약한 것이므로 직전계약에서 제외됩니다. 그러니 승계받은 임대차계약이 끝나고 새로 임대차계약을 해야 직전계약이 되는 것입니다. 이 직전계약이 끝나고 한번 더 임대계약을 해야 상생임대인이 되는 것이죠.

두번째 실제로 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 직전계약이 2년계약이였으나 실제로 임차인사정으로 1년만 살고 이사했다면 직전계약에서 제외됩니다. 다른요건은 없습니다. 임차인이 변경되어도 되며, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 사용 등 모두 해당됩니다.

2.비과세 매도 요건

이렇게 요건을 모두 충족했다면 이제 혜택을 받을 차례죠. 다만 매도도 잘해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 우선 양도세는 1세대 1주택만 비과세 됩니다. 당연히 상생임대주택도 1세대 1주택으로 매도해야 합니다. 일시적 2주택도 적용 가능합니다만 그 외 다주택 보유 중에 상생임대주택을 매도하면 1세대 1주택이 아니므로 양도세도 비과세 되지 않습니다.

그리고 이 요건이 아주 중요합니다. 상생임대차계약에 따라 반드시 2년 이상 임대완료를 하고 매도 해야 합니다. 상생임대차계약 중간에 매도하면 비과세가 불가능합니다. 또한 임차인이 계약기간 중간에 나가도 2년이상 임대완료가 안되므로 비과세가 불가능합니다. 이 때문에 나중에 임차인과 법적 다툼까지 생길 수도 있습니다. 그러니 만약을 대비하여 계약서에 중도퇴거 불가라고 명확하게 명시하는 것이 좋겠죠?

3.임대계약 사례 분석

1) 분양아파트

이제 실제로 어떻게 임대계약을 해야 상생임대인에 해당되는지 분양 아파트부터 예를 한번 들어 보겠습니다. 분양아파트는 일단 직전계약이 없으므로 신규임대계약은 임대료를 시세대로 받으면 됩니다. 그리고 1년 6개월 이상 지난 후에 두번째 임대계약은 5%내로 인상하면 되겠죠? 이렇게 두번째 임대계약을 24년말 이내로 하면 상생임대인이 됩니다.

이번엔 임대계약일정 좀 더 타이트하게 해보겠습니다. 이번에는 첫번째 임대계약이 25년 4월에 종료됩니다. 이러면 25년부터 두번째 임대계약이 시작되니 24년말이 지나가서 언뜻보면 상생임대인이 불가능해보입니다.

하지만 가능한 방법이 있습니다. 임대시작일이 아닌 임대계약일만 24년말까지 체결해도 되는데요. 임대 재계약은 임대만료일로부터 6개월내부터 가능합니다. 즉 최대한 빨리 한다면 첫번째 임대계약이 1년 6개월 이상 지난 후 바로 두번째 임대계약을 24년말에 할 수 있는 것이죠. 정리하자면 분양 아파트의 경우 첫 입차인 입주일이 23년 6월이내 이기만 하면 시간을 최대한 활용하여 상생임대인 혜택을 적용받을 수 있습니다.

2) 갭투자

갭투자일 경우는 약간 다릅니다. 우선 승계한 임대계약이 끝나야 합니다. 승계임대계약이 끝나고 내가 직접 계약하는 첫번째 임대를 하고 1년 6개월 이후 두번째 임대계약을 24년말전에 하면 됩니다. 가장 타이트하게는 이렇게까지 23년 6월부터 첫번째 임대계약이 시작되어도 가능합니다.

정리하자면 갭투자의 경우 승계한 임대계약 종료일이 23년 6월내이면 상생임대인이 가능합니다. 승계한 임대계약 종료일이 23년 7월이후라면 어떻게 해도 상생임대인이 불가능하니 갭투자를 할 때 임대계약 종료일을 잘 고려해야겠습니다.

4.전월세시장 안정화될까?

그런데 이렇게 상생임대제도 활용에 대해 생각해보니 과연 이 제도가 전월세 시장 안정화에 도움이 될까 의구심이 드는데요. 만약 승계한 임대계약이 계약갱신 사용전이면 첫 임대계약은 계약갱신 사용으로 5%내 인상해야 되고 두번째 임대계약도 상생임대때문에 연속으로 임대료 인상을제한받습니다. 이 경우 정부의 의도대로 시세대로 임대료를 인상할 수 없으니 전월세 시장이 안정되는 효과가 있습니다.

하지만 승계한 임대계약이 이미 계약갱신청구권을 사용했다면 이야기가 달라집니다. 이미 계약갱신 청구권을 사용했으니 첫 임대계약을 시세대로 인상할 수 있습니다. 이미 올릴대로 전월세를 올린다음 두번째 임대계약에서 5%만 인상하는 거니 임대료 제한에 무슨 의미가 있을까요?

반대로 투자자 입장에서는 임대료는 시세대로 올리면서 실거주 인정받아 비과세까지 받으니 이보다 좋을 수가 없겠네요. 이런 이유 때문에 계약갱신사용된 전세아파트가 인기가 많아질 것 같습니다.