이주비 마련 방법 (1) - 재건축
아파트 재건축을 진행하며, 조합원들이 가장 궁금해하는 부분 중의 하나는 분담금과 이주비에 관한 내용입니다. 특히, 이주비에 관한 내용은 실거주 조합원에게나, 외부에 거주하고 있는 소유주에게도 똑같은 큰 이슈입니다. 실제 이주할 집을 알아보거나 전월세를 살고 있는 임차인에게 목돈인 전세금을 돌려줘야 할 경우 큰 부담이 되기 때문입니다. 또한, 이러한 이주비 대출과 관련하여 최근 정부에서 규제를 강화함과 동시에, 건설사가 시공권을 따내기 위해 각 조합원들에게 이주비를 약속하는 것을 금지하기도 하고 이주비에 대한 관심이 커지고 있습니다.
기존 주택을 철거하면서 발생하는 비용에 대해 조합은 조합원에게 이주에 대한 금액을 마련할 수 있도록 도와주고 있습니다. 크게 이주비 / 이주촉진비 / 이사비라는 명목으로 조합원에게 지급되며, 각 내용을 자세히 알아보겠습니다.
이주비
조합원들이 구역 정비 기간 동안 거주할 곳을 마련하는 비용을 대여 지원하는 지원금을 뜻합니다. 이주비는 주택담보대출의 하나로 동일한 규제를 받습니다. 그렇기에 주택담보대출의 하나인 이주비는 투기지역과 투기과열지역의 경우, 기본적으로 LTV 40%을 상한으로 하고 있습니다. 또한, 2주택 이상 소유시 2주택부터는 대출이 되지 않습니다 (예외조항 존재)
1. 이주비 무상 지원 불가 (이주비 대출 이자 대여 O)
원칙적으로 조합의 이주비 대출 무상 지원은 불가능합니다. 다시말해, 시공사가 조합에게 이주비 지원은 불가능하나, 조합에 대해 이주비 대출 이자에 대한 대여는 가능합니다. 국세청은 조합이 이자를 대신 납부하는 것은 조합원이 장차 일반분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 미리 배당받은 것으로 간주하고 과세 대상(사업소득)으로 고수하고 있으며, 이러한 세금을 내지 않기 위해 통상적으로 조합이 사업비에서 이자 비율을 먼저 지불하고, 이주 기간에 조합원에게 대여하는 방식으로 처리합니다.
예전에는 이주비 대출 자체가 무상 지원이라는 오해가 종종 있는 경우도 있었습니다. 이는 조합원이 당장 이주비 대출이자를 납부하지 않는 것처럼 보이기에 생기는 오해이며, 결국 대여하는 방식으로 처리되기에 무상 지원이 아닙니다.
2. 추가 이주비 대출 방법
아래의 방법들은 이주비 대출의 규제를 우회하여 시공사, 또는 조합원들 사이에서 추가로 대출을 받기 위해 사용되는 방법입니다. 다만. 이 방법들이 법망을 벗어나 추가 이주비를 마련하는 방법인지에 대한 해석은 지속적으로 논란이 되고 있습니다.
1) 시공사 신용공여 (연대보증)
시공사에서 조합에 대해 사업비 명목으로 대여해주는 방식입니다. 세금에 대한 반환 청구권을 조합(사업자)에 청구할 수 있기에, 조합이 전세금을 대신 돌려주면 조합원 입장에서는 추가로 대출을 받은 효과를 누릴 수 있습니다. 다만, 시공사가 금융권으로부터 '조합 사업비' 명목으로 대출을 받은 후 조합에 대여해주는 형태이기에, 해당 대출은행이 계약위반으로 대출을 회수할 수도 있는 위험이 있습니다.
2) 특수목적법인(SPC)을 세워 자금 마련
시공사에서 제 3의 금융기관으로 된 특수목적법인을 세워, 이 법인에서 조합에 자금을 대여하고 조합이 이를 전세금 반환 등에 사용하는 방법이 있습니다. 이는 시공사가 직접 대출하지 않으나 시공사가 보증을 통해 SPC를 통해 자금을 빌려주는 방법이나, 기본적으로 대부행위로 봐야하기에 금융당국으로부터 해당 대출에 대해 규제관리감독을 받을 수 있는 위험이 있습니다.
3) 조합원 간 전세계약
조합원끼리 서로 전세 세입자로 전입하여 '전세 맞교환'하는 방법도 자주 사용되고 있습니다. 이주할 집이나 이주비를 구하기 어려운 조합원들이 '허위 전세계약'을 맺고 조합으로 세입자 전세보증금을 목적으로 대출을 받기 위함입니다. 이는 주택담보대출이 아닌 조합 대상의 사업비 대출이기에 대출규제에 해당되지 않아 추가적인 대출을 받는 효과를 누릴 수 있으며, 대출이자 비용은 본인이 부담하기에 다른 조합원들에게 피해를 주지 않기에 사용되고 있습니다.
이주촉진비
조합은 이주촉진을 위해 이주기간을 지정하면서 ‘이주촉진비’라는 명목으로 이주기간에 따라 차등 지급하는 것을 말합니다.
이사비
실제 이사가 발생할 때의 실비를 지원하는 것으로, 이사 시 발생한 차량 운임 및 노임 등을 조합원에게 지급하고 있습니다. 다만, 이사비는 조합원에게 지급되는 것으로, 조합원이 실거주가 아닌 경우에는 조합원이 직접 지급받아 임차인에게 전달하는 형태가 가능합니다.
[이주비 대출 관련 FAQ]
- 기존 대출이 있는 경우, 추가대출이 가능한가요?
대출 규제 한도 안에서 가능하며, 통상적으로 이주비 대출 이자 조건이 좋은 경우가 많으므로 갈아타는 경우(대환)가 많습니다.
2. 시가 15억원 이상의 이주비대출의 예외조건은 무엇인가요?
이미 관리처분인가를 받은 경우, 조합 설립 전 1년 이상 실거주한 경우 대출이 가능합니다. 그 외의 경우 불가능합니다.
3. 이주비를 직접 받지 않은 승계조합원도 이자 지급을 해야할까요?
네, 이자 지급을 해야합니다. 추가이주비 최초 수령 조합원의 조합에 대한 추가이주비 관련 채무는 그 조합원 지위와 함께 양수인에게로 이전되었다고 판단되는 판례 (링크)가 존재합니다.
다음 편에는 리모델링 사업 추진 시 필요한 이주비 관련된 내용을 정리하도록 하겠습니다.
