Jun 22, 2022 5 min read 아파트

재건축 단계별 가격 변동 분석 케이스 - 3

[잠실주공5단지]

1977년 입주를 시작하여 현재 45년차를 맞는 3,930여세대의 대형 단지이며, 세대수/평형/대지지분/한강접근성 등의 좋은 입지를 보유하였음에도 불구하고 잠실주공 1-4단지 등이 재건축 되는 동안 아직 재건축 진행이 되지 않은 단지입니다.

주변의 잠실주공 1-4단지가 재건축 추진될 무렵부터 진행되다보니 진행기간이 오래된 단지로 유명하며, 2014년 사업시행인가를 앞두고 뇌물수수로 인해 조합장이 구속되고 재건축 추진과 관련하여 서울시와 갈등을 빚는 등의 여러가지 사건사고를 겪으면서도 단계별로 하나씩 재건축 추진을 하고 있는 단지입니다.

2010.6.28 안전진단 결과 통보
2013.5.3 정비계획 수립 가이드라인 통보
2013.12.19 조합 설립 인가
2016. 1 새 조합장 선출
2017. 9 도시계획심의 통과
2021.8.9 교육영향환경평가 심의 의결

1. 시간에 따른 가격 변화

잠실주공 5단지는 시간에 따라 위와 같은 가격 변동을 보였습니다. 다만, 재건축 추진 시기가 긴만큼, 단지 특수 상황보다는 전체적인 부동산 경기의 흐름에 영향을 많이 받았다고 보여져 다음과 같이 주변 신축아파트 및 주변 구축아파트와 비교를 진행하며 살펴보았습니다.

1) 주변 신축 아파트 (잠실엘스) 비교

특히 주변 신축 (주공 1-4단지가 모두 재건축 완료된 단지이므로 비교가 수월하였음) 주공 1-4단지의 경우 잠실 근처의 대규모 신축 아파트였기에 초반 가격이 근처 구축 아파트인 잠실주공 5단지에 비해 140-150% 로 높게 형성되었으나 시간이 지날수록 100-120% 사이로 수렴하는 모습을 보입니다.

특히, 안전진단 통과 후, 도시계획 심의통과 후 장기 추세선보다 아래로 가격이 형성되었음을 본다면 안전진단 통과 후 조합설립 인가까지 재건축 아파트로써의 미래가치가 높게 형성된다고 볼 수 있습니다.

2) 주변 구축 아파트 (잠실장미1차) 비교

또한, 잠실 주공 5단지의 경우, 주변의 대규모 재건축 단지인 잠실 장미 아파트와 비교하여 살펴볼 수 있습니다.

1: (주공 5단지) 안전진단 통과
2: (주공 5단지) 조합설립인가
3: (장미) 안전진단 통과
4: (주공5단지) 조합장 선출
5: (장미) 조합설립인가

각 단지에 나타난 이벤트를 살펴보면, 조금 더 좋은 입지와 대지지분을 보유한 주공5단지가 장미아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 비슷한 30평형 대의 아파트의 경우 50-60% 정도의 가격이 형성되었으며, 상대적으로 주공5단지에 비해 느린 재건축 속도를 보여주고 있는 장미아파트의 경우 조합 설립인가를 받은 최근에서야 동일 평형 가격형성이 70-80% 수준을 보여줍니다.

2. 시간에 따른 거래량 변화

주공5단지의 경우 3,930여 세대의 대규모 아파트인만큼 거래량이 적지 않으며, 각종 규제와 세제 변화로 인해 거래량의 변동이 심한 편입니다. 특별히 재건축 특정 단계를 통해 거래량이 눈에 띄도록 줄거나 늘어나지 않았으며, 도시계획 심의통과 전후하여 좀 더 거래량이 늘어난 모습을 보여주고는 있습니다.

더 확실한 것은 토지거래허가구역으로 지정되고 난 이후부터는 거래량이 급격하게 줄어들었음을 보이기에 재건축의 특정 단계가 따로 큰 영향을 준 단지는 아닌 것으로 보이며, 오래된 단지이기에 실거주로써의 매력이 떨어져 토지거래 허가구역 지정 이후 거래량이 급격히 줄어들지 않았나 추측해볼 수 있습니다.