안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 이웃분들 모두 잘 지내셨나요? 정말 오랜만에 인사드립니다. 오늘은 가족간 부동산거래 및 매매에 대한 활용방법 및 주의사항에 대해 알려드리겠습니다.

가족 간 부동산 거래 및 매매는 우선 일시적 2주택일 때 활용하면 좋은데요. 2019년 12월 이후 신규주택을 조정지역내에 취득하면 종전주택을 2년 이내 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 사실 2년 안에 집을 판다는 게 요즘처럼 부동산 거래가 없을 때는 생각보다 쉽지 않습니다.

1.가족 간 부동산 거래 및 매매 활용방법

여기 한 신혼부부도 현재 일시적 2주택 보유 중이라 2년 안에 종전 주택을 팔아야 되는데요. 생각보다 집이 팔리지 않아서 고민이었어요. 만약 2년 안에 집을 못 팔면 다주택자로 양도세가 중과되어 세금이 엄청 나오게 되니까요.

​고민하던 부부를 지켜본 부모님께서는 "1년 안에 안 팔릴 것 같으면 우리한테 팔면 비과세 받을 수 있으니 걱정 말거라. 우린 천천히 팔아도 괜찮다."라고 하십니다. 어차피 부모님은 자녀에게 현재 시가로 매수했으니 나중에 동일한 가격에 매도해도 양도세가 나오지 않으니 세금 걱정할 일은 없기 때문이죠.

​이런 방법도 있습니다. 부모님이 거주하고 있는 시가 13억의 아파트가 있어요. 그런데 최근 재개발과 GTX 호재 때문에 좀 있으면 아파트 가격이 엄청 오를 거라는 소문이 돌기 시작합니다. 자녀는 부동산 가격이 더 오르기 전에 본인 명의로 이 아파트를 가져오고 싶은데요. 아파트를 증여받는 게 좋을지 저가로 부동산을 부모님에게 매수하는 게 좋을지 고민이 되었습니다.

​고민 끝에 부모님의 아파트를 저가로 매수하기로 하는데요. 시가 13억의 아파트를 10억에 매수하면서 동시에 부모님과 8억의 전세 계약을 맺기로 합니다. 명의만 부모님 명의에서 본인 명의로 가져오는 것이고 실제 거주는 부모님이 계속하실 것이기 때문이죠.

즉, 나는 부모님에게 10억 원을 드려야 하고 부모님은 다시 나에게 전세 보증금 8억을 주셔야 하니 최종적으로 현금 2억만 부모님에게 아파트 매수 대가로 드리면 되는 겁니다. 시가 13억의 아파트를 현금 2억만으로 가져올 수 있게 되는 거죠.

여기서 이런 의문이 생길 수 있습니다. 시가 13억을 자녀에게 10억에 팔면 3억 싸게 팔았으니 3억에 대한 증여세가 나오지 않을까? 가족 간 거래이기 때문에 당연히 자녀에게 일부로 3억을 싸게 팔았으니 증여세가 과세되는 게 맞을 거 같은데요.

자녀는 이렇게 저가양수를 하고 세무서에 가서 부모님한테 집을 싸게 사서 얻은 이익 3억에 대해 증여세 신고를 하러 왔다고 하니 국세청에서 이렇게 답변합니다. 시가보다 30% 이내로 싸게 산 것은 증여세 과세하지 않는다고요. 3억 원이면 증여세가 5천만 원가량 나오는데 이걸 과세하지 않는다니. 정말 엄청난 혜택인데요!

정확히 알아보면 저가양도시 증여금액 계산은 10억을 기준으로 두 가지로 구분됩니다. 시가 10억 원 미만일 경우 시가의 30%를 초과한 부분만 증여세가 과세됩니다. 즉, 시가의 30%까지는 매매가가 차이가 나도 증여세는 과세하지 않습니다. 10억 이상일 경우는 시가와 양도금액이 3억을 초과하는 부분만 증여세가 과세되고요.

그래서 13억 아파트의 경우 증여받았을 때와 부동산 매매를 비교했을 때 매매하는 것이 세금이 더 적게 나올 수 있습니다. 부동산을 저가매수하는 경우 시가와 매매가 차이인 3억에 대해서는 증여세가 나오지 않고요. 대신 부모님은 부동산을 매도한 것이니 양도세는 발생합니다. 이때 양도세는 실제로 10억에 양도했더라도 시가 13억에 양도한 것으로 계산됩니다.

​취득세는 자녀의 주택 보유에 따라 실제 취득가 10억에 대해 1~12% 나오고요. 반면, 부동산을 증여받게 되면 증여세 3.3억과 증여 취득세 12%가 적용되어 나옵니다. 만약 부모님이 1주택자이거나 양도차익이 얼마 안된다면 부동산 매매가 증여보다 유리할 것입니다.

2. 장단점

가족 간 부동산 매매 장점은 시가보다 3억 또는 30% 이내의 저가로 거래해도 증여세가 없다는 것, 증여보다 취득세가 적다는 것, 그리고 증여는 5년 이내 매도하면 증여자의 취득가격으로 계산되어 양도세 폭탄이 나올 수 있는 반면 등기 후 언제 매매해도 불이익이 없다는 것입니다. 가족 간 거래이니 언제든 시기적절하게 매매가 가능하다는 것도 편하겠죠.

다만, 다주택자 면 증여받는 것보다 양도세가 더 나올 수 있다는 점, 매매 대금의 일부는 현금이 오가야 되기 때문에 현금 보유자만 가능하다는 점, 매매계약이기 때문에 자금조달계획서를 제출해야 한다는 점은 부담이 될 수 있습니다.

3. 주의사항

가족 간 부동산 매매는 가족 간에 무슨 거래냐 거래인척하고 세금 안내고 증여하려는 것 아니냐는 선입견 때문에 몇 가지 주의사항이 있습니다. 꼭 체크해 주시고 반드시 주의하시기 바랍니다.

① 매매 계약서에 따라 실제 매매 대금을 이체해야 합니다. 거래대금 이 체내 역을 제출해야 소유권이전 등기가 가능합니다. 즉, 잔금까지 이체가 완료되지 않으면 등기가 불가능합니다.

② 매매 대금 출처가 명확해야 합니다. 증여받은 돈이라면 증여 신고서, 소득으로 번 돈이라면 소득증명원 제출이 필요합니다.

정리하겠습니다. 가족 간 부동산 거래는 편법, 탈세의 방법이라고 사회적 인식이 못박혀있는데요. 정해진 요건을 잘만 지킨다면 엄연히 적법한 거래입니다. 잘만 활용하면 탈세가 아닌 절세의 방안으로 활용될 수 있습니다.