재건축 관련 용어 101 - 2편
재건축 추진을 위해 정확하게 알고 있다면 좋을, 재건축 관련한 용어 정리 2편을 준비해보았습니다.
기부채납
재건축·재개발 정비사업 시 부지의 일정 부분을 임대주택, 학교부지, 도로, 공원, 상하수도 시설 등으로 무상으로 '기부'하면 건폐율, 용적률 등의 제한을 완화해주는 제도입니다.
정비사업이 오랜 기간에 걸리는 사업임에도 불구하고, 이러한 기부채납에 대해 각 지자체별, 그리고 정부 정책별 기부채납에 대한 가이드가 자주 변동되어, 각 사업장에서는 종종 사업 진행을 하며 큰 혼란을 겪고 있기에 국토부는 기부채납 가이드라인 (링크)를 2017년 8월 제정하여 공표하였습니다.
이 가이드라인을 정리하면 다음과 같습니다.
주택건설사업의 사업계획을 수립할 경우 기반시설 기부채납 부담수준은 해당 사업부지 면적의 8% 범위 내로 한다
- (-) 높은 에너지효율 등급을 받은 경우, 기부채납 비율 경감
- (+) 건축위원회가 필요하다고 판단하는 경우, 승인권자가 건축위원회에 상정한 기반시설 기부채납 토지면적 비율의 50%를 초과하지 아니하는 범위 내에서 기반시설 기부채납 부담수준을 높일 수 있음
- (+) 용도지역 내의 변경의 경우, 기반시설 기부채납 최대 상한에 10%를 추가할 수 있음
다시말해, 지자체가 사업부지 면적의 8%를 기부채납 부담수준으로 정한다면, 건축위원회는 최대 4%까지의 부담수준을 높일 수 있고, 용도지역 변경의 경우 (예를 들어 2종 주거지역에서 3종 주거지역으로 종 상향 시)추가로 최대 상한 10%를 추가할 수 있습니다. 다시 말해, 최대 22%의 부지를 기부채납 면적으로 추가할 수 있습니다.
기부채납 사례
기부채납의 방법은 다양한 방법이 복합적으로 선택되기도 합니다. 그 중 특징적인 몇 가지의 사례를 정리해보았습니다.
- 학교부지 기부채납
학교 부지는 대표적인 기부채납 방법입니다. 정비사업에 따라 늘어나는 인구에 맞춰 기부채납 방식으로 학교를 마련하기에 사업자와 지역이 모두 상생하는 대표적인 기부채납 방법입니다. 하지만 실제로 실행하는 단계에서 정비사업의 기간과 학교 휴교 일정의 조율이 쉽지 않기에 교육청으로부터의 세부 조율 사항 등이 쉽지 않은 편입니다. 실제 반포주공1단지 재건축지구와 둔촌 주공아파트의 경우 기부채납 방식의 세부사항을 변경하며 사업이 지연되기도 하였습니다.
서울시의 경우 2017년 하반기부터 재건축‧재개발 등 정비사업지에서 학교부지를 기부채납 대상에서 사실상 제외하면서 일부 지역의 갈등이 진행되기도 하였습니다. 이 경우, 교육청은 막대한 예산투입이 불가피해 반발하기도 하며, 실제로 잠실 주공 5단지의 경우 조합이 학교부지 3곳을 기부채납하려 하자 임대주택 부지가 없어져 서울시와 서울시 교육청이 해당 안에 대해 오랫동안 진통을 겪느라 전체적인 사업 진행이 지연되었습니다.
또는, 출산율 하락 등으로 인해 학령인구의 감소로 최근에는 교육청이 기존의 학교를 증축하는 형식을 취하고 학교 부지 자리에 일반 분양을 추진하기도 합니다. 안양 평촌자이아이파크나 어바인퍼스트의 경우처럼 학교 부지에 분양을 한 케이스입니다.
반대로 사업이 지연되는 경우, 기존의 기부채납을 약속했던 부지를 기부채납하지 못하는 경우도 발생하기도 합니다.
[고양 와이시티 내 기부채납 미이행 사례]
- 현금 기부채납
기부채납 방식에서 현금 납부 방식을 도입하는 사례도 점점 생기고 있습니다. 땅값이 비싸고 부지가 작은 아파트 단지들은 현물로 기부채납을 하면 사업성이 떨어져 사업 진행이 지연되기에, 2016년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령을 개정하여 기부 채납의 최대 50%를 현금으로 납부할 수 있게 되었습니다. 최초 사례로는 서울 서초구 잠원동 신반포 12·21차 아파트의 재건축단자의 경우 당초 서울시는 신반포 12차와 21차에 각각 5.9%, 3%의 기부채납율을 적용했는데 기부면적의 절반인 2.95%, 1.5%를 공시지가 2배로 환산해 현금 기부채납액을 결정하여 심의를 통과시켰습니다. (신반포 12차는 90억 원, 21차는 27억 원을 기부채납)
- 공공임대 기부채납
서울시와 경기도는 정비사업 시행자에게 공공성이 부족한 도로나 공원 등의 기반시설 기부채납을 줄이고 공공 임대대주택 등으로 유도하고 있습니다. 이에 따라 구로구 오류동 현대 연립아파트, 용산구 산호아파트와 왕궁아파트 등이 공공임대를 통한 기부채납을 하였으나, 많은 경우 재건축 추진 시 조합원들의 강한 반발로 인해 진행이 어려운 단점이 있습니다.
[용산구 산호아파트] - 공동주택 647세대 (임대 73세대, 분양 574세대)로 재건축
재건축 초과 이익 환수
재건축 초과이익환수법 (재초환) 은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용등을 제외하고 가구당 평균 3천만원이 넘으면, 초과된 금액의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 제도입니다. (제건축이익환수법 제 2조 제 1호)
역사
- 2006년 5월: 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법)을 제정
- 2012년 12월: 개정된 재건축이익환수법은 2014.12.31.까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업자에 대하여는 재건축부담금을 한시적으로 면제하는 임시특례조항인 제3조의2를 신설 (추후 개정하여, 2017.12.31.까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 재건축부담금을 한시적으로 다시 면제하는, 즉 면제기한을 연장) (현재 한시적 면제기한은 종료)
2006년도에 처음으로 재건축초과이익 환수제를 제정하였으나 처음 의도와는 다르게 부동산 시장의 침체가 이어지며 한시적 면제 기간이 발생하였으며, 2018년 1월 1일부터 다시 적용되어 전국적으로 예외없이 시행 중입니다.
- 2020년 11월, 과천주공 4단지 (인당 평균 부담금 1억 417만원)
- 2020년 9월, 반포주공 1단지 (인당 평균 부담금 4억 200만원)
- 2018년 5월, 반포현대 (인당 평균 부담금 1억 3,568만원)
산정방법
재건축 초과이익의 경우 다음과 같이 산정됩니다. 우선 추진위 승인일 날짜의 주택가액과 준공인가일의 감정원 산정가격의 차이에서 개발비용과 정상주택가격상승분을 제하여 '초과이익'을 계산합니다.
이렇게 계산된 초과 이익을 전체 조합원 숫자로 나누어 각 단계별로 누진 적용하며 계산하게 됩니다.
최근 이러한 재건축 초과이익 환수가 조합원들에게 세금으로 인식되고 있기에, 최근의 경우 재건축 추진단지의 경우 단지 내 고급 커뮤니티 시설과, 고급 마감재를 사용하는 등 개발비용을 더 들이는 단지 고급화의 추세로 나가고 있습니다. 실제로 래안 블레스티지의 경우, 공사가 한창 진행 중인 상태에서 조합 요구로 단지 외관, 커뮤니티, 조경 특화공사를 추가했는데 추가공사비로는 약 200억원이 투입되기도 하였습니다. 또는, 재건축 추진위가 승인된 이후부터는 빠른 사업 추진을 하는 것이 조금이라도 이러한 재건축초과이익환수를 줄일 수 있는 방법이기도 합니다. 부동산 경기에 따라 영향받기도 하겠지만, 입지가 좋은 곳이라면 시간이 지날수록 미래가치에 대한 기대가 반영되기에 빠른 사업의 진행이 부담금을 줄일 수 있는 또하나의 방법입니다.