안녕하세요 얼마집 전문가 공셈TV, 진짜 전문가 공셈입니다. 오랜만에 부동산시장에 대형호재가 생겼습니다. 최근 국토부에서 깜짝 발표로 전국의 규제지역을 대거 해제하겠다고 발표한 것인데요.

1. 규제지역해제 현황

규제지역 해제현황을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다. 기존 규제지역의 절반이상이 해제되었는데요. 9월 26일부터 해제가 된다고 합니다. 규제지역 해제현황은 투기과열지구와 조정대상지역 두가지로 나뉘어 집니다. 인천과 세종은 투기과열지구에서만 해제되고 조정대상지역은 그대로 유지됩니다. 경기도 일부와 그 외 모든 지방지역은 조정대상지역에서 해제되는 것이구요.

투기과열지구 해제되면?

인천과 세종처럼 투기과열지구에서 해제되면 크게 3가지가 완화되게 됩니다. 우선 15억 초과도 주택담보대출이 가능해집니다. 입주권 전매제한도 없어지게 되구요. 자금조달계획서는 제출의무는 그대로 유지됩니다만 그에 따른 증빙자료는 제출이 면제됩니다. 그 외 혜택은 딱히 없습니다. 사실 투지과열지구 해제는 큰 의미가 없습니다. 투기과열지구가 해제되어도 가장 큰 규제인 부동산세금이 완화되지 않기 때문입니다. 따라서 안타깝게도 세종 인천은 부동산세금 완화는 전혀 없습니다.

조정대상지역 해제되면?

조정대상지역이 해제되어야 모든 규제가 완화된다고 볼 수 있는데요. 우선 모든 부동산 세금이 완화됩니다. 대출한도도 금액제한 없이 파격적으로 LTV 70%까지 상향됩니다. 특히 다주택자도 대출에 대한 제약이 없어지므로 대출이 매우 쉬워지게 됩니다. 6억이하 주택 취득시 자금조달계획서는 제출의무 자체가 없어집니다.

이 외에도 청약요건도 완화되고 분양권 전매제한도 사라지게 됩니다. 이처럼 조정대상지역이 해제되면 사실상 모든 규제가 다 풀리게 됩니다. 특히 세금규제가 전부 다 풀리기 때문에 세금걱정 없이 주택을 취득할 수 있게 됩니다.

1) 조정대상 지역 해제 - 양도세

이번에는 조정지역해제 시 세금완화에 대해 자세히 알아보겠습니다.

가장 크게 완화되는 것은 양도세입니다. 23년 5월 이후부터 다주택자가 조정지역 주택을 처분하면 양도세율이 최대 30%까지 추가로 중과세 되는데요 비조정지역 주택은 다주택자가 언제 양도해도 중과세율이 적용되지 않고 장기보유특별공제까지 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건도 크게 완화됩니다. 비조정지역은 2년 실거주를 없이 보유만 해도 비과세가 가능합니다. 일시적 2주택 적용시 종전주택 처분기한도 2년에서 3년으로 연장됩니다. 다만 조정대상지역에서 해제되어도 과거에 취득한 주택은 비과세 요건 완화가 적용되지 않습니다. 조정지역일 때 취득하였다면 양도할 때 비조정지역이더라도 2년거주를 해야 비과세가 가능하니 주의하시기 바랍니다.

2) 조정대상 지역 해제 - 취득세

취득세도 크게 완화됩니다. 3주택이상 다주택자는 비조정지역을 취득해도 취득세가 중과되어 큰 의미가 없습니다. 하지만 가령 서울에 이미 1채가 있지만 파주에 시가 6억 주택을 1채 더 취득한다면 취득세 중과 없이 1%세율이 적용됩니다. 이런 취득세 완화 때문에 1주택 보유자들이 이번에 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 추가로 취득하기 쉬워졌습니다.

3) 조정대상 지역 해제 - 종부세

종부세는 2주택 보유자만 의미가 있는데요. 조정지역 2주택 보유중에 일부주택이 비조정지역으로 바뀌게 되면 다주택자 종부세율을 피할 수 있습니다. 다만 6월 1일 기준 조정대상지역 여부로 종부세 세율이 결정됩니다 따라서 부산에 2채 보유중이라면 올해까지는 다주택자 종부세율이 적용되어 종부세가 많이 나올 것입니다.

4) 추가로 조정대상 지역 해제될 가능성이 있는 곳은?

이번에는 규제 해제지역에서 제외되었지만 추가적으로 조정지역에서 해제될 가능성도 있습니다. 서울이나 세종은 어려워보입니다만, 경기 일부지역과 인천 일부지역은 머지 않아 충분히 해제가 가능할 것으로 보입니다. 위 지역들은 조정대상지역으로 뒤늦게 지정된 지역들입니다. 뒤늦게 지정된 지역이라는 건 그만큼 뒤늦게 상승한 지역이라는 의미입니다. 비교적 상승이 적게 된 곳이니 먼저 해제될 가능성이 높다는 것이죠. 따라서 위 지역의 주택을 취득한 예정이라면 조금만 더 기다려보는 것을 권해드립니다.

2. 조정지역 해제되면 부동산 오를까?

그런데 조정지역이 해제되면 과연 부동산시장에 호재로 작용할까요? 상승론자들은 조정지역이 해제되면 대출이 쉬워지고 세금도 줄어드니 투자수요가 증가해서 부동산 가격이 오를거라고 생각합니다. 반면 하락론자들은 과거에 규제를 아무리 해도 부동산 가격 인상을 못막았듯이 규제를 푼다고 해서 부동산 하락을 막을 수 없다고 주장합니다.

대출을 많이 해줘도 금리인상 때문에 이자를 감당할 수 없고 이미 부동산 투자심리가 죽었기 때문에 단순히 조정지역 해제만으로는 부동산 가격이 오르지 않는다는 거죠. 여러분은 어느쪽 의견에 찬성하시나요? 저는 두가지 의견 모두 일리가 있다고 생각합니다. 조정지역해제일 이후에는 당장의 투자수요가 조금은 발생하여 거래량도 늘어나고 가격도 소폭인상될 것입니다.

하지만 그 이후에는 금리와 환율의 인상이 지속되면서 경제시장이 악화되어 원래대로 거래량도 줄어들고 가격도 다시 하락할 것입니다. 현재 전세계의 모든 자산시장이 이분 입에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다. 파월은 시장에 푼 달러를 회수할 ?까지 금리 인하는 절대 하지 않고 오히려 인플레이션이 잡힐 때까지 계속 금리인상을 할 계획이라고 합니다. 미국의 금리인상 때문에 전세계 모든 자산이 다 하락하는데 우리나라 부동산도 하락하는 건 너무나 당연한 일이겠죠

정리하겠습니다. 규제지역에서 해제되면 많은 혜택이 생깁니다. 하지만 비규제지역 해제만 보고 무리한 투자는 금물입니다. 여러 대외적인 악조건에도 불구하고 투자할 가치가 있는지 잘 따져보고 결정하시기 바랍니다. 이상으로 진짜 전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.