서울시 기준, 정비구역 노후도 산정 기준은?
안녕하세요. 도시정비사업에 신뢰를 더하다, 한국프롭테크 얼마집 서비스입니다.
이번 게시글은 서울시 기준, 정비구역 노후도 산정 기준에 대해 소개하도록 하겠습니다. 본문에 들어가기에 앞서 화두 하나 던지겠습니다.
정비구역 노후도, 왜 중요할까요?
정비구역의 노후도는 도시정비사업에서 매우 중요한 요소입니다. 도시정비사업 모두 노후, 불량 건축물 정도를 사업의 기준으로 하기 때문입니다.
해당 구역의 얼마나 노후 되었는지가 정비사업 선정의 기본기준이 됩니다. 기반 시설이 열악하고 주거환경이 많이 노후 되었다면, 정비 사업에 선정될 확률이 더 높아집니다.
따라서 정비기반시설이 열악하고, 노후 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거 환경을 개선하거나 개량하기 위해 정비구역을 지정하고 사업을 진행합니다. 이러한 정비구역을 지정하고 사업을 진행하기 위해 기준이 되는 도시환경정비기본계획입니다.
기본계획
특별시·광역시·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전 방향을 제시하는 도시관리계획수립의 지침이 되는 계획을 말합니다.
서울특별시 기본계획 링크를 참고하세요. 2025 기본계획 아래 PDF 입니다.
이는 기본계획은 10년 단위로 수립되고 5년 단위로 그 타당성을 검토하여 변경하는 절차를 거치게 됩니다.
실제, 재건축 수요가 많아 5년에 한 번 고시하는 기본계획을 기다리기 보다는 주민들이 직접 구역과 동의서 징구하는 주민제안이 성행하고 있습니다.
주민제안은 무엇일까요?
주민(법인, 개인, 이해관계자 포함) 이 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시·군관리계획의 입안 할것을 제안하는 것을 뜻합니다. 주민제안 또한 노후도가 충족되는 곳에서만 진행할 수 있습니다.
해비브라이트
최근 발표된 법(9/26)도 주민제안을 활성화 하는 방안으로 진행되고 있습니다. 최근 발표된 법은 아래 글을 참고하시길 바랍니다.
최윤영
노후도 기준은 각 도,시 정비조례에 따라 다를 수 있습니다. 또한,공동주택와 주택이 아닌 건축물의 노후기준이 다릅니다.
대부분의 정비사업 투자가 서울에서 진행되기 때문에, 서울을 기준으로 살펴보도록 하겠습니다.
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례
최근(2023.10.04) 시행된 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례입니다. 아래 PDF는 전문이며 참고하시길 바랍니다. 빨간박스 내용을 아래 더 자세히 설명하도록 하겠습니다.
공동주택과 공동주택 이외의 건축물의 노후,불량 건축물로 보는 기준은 무엇일까요?
공동주택 (아파트 등)
철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택
철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택은 위 사진에 따른 기간을 기준으로 합니다. 준공년도를 기준으로 5층 이상 건축물, 4층 이하 건축물로 나뉩니다. 20년부터 30년까지 구분됩니다.
철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택이외의 공동주택: 20년
철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택이외의 공동주택의 노후도 기준이 20년이라고 명시되어 있지만, 시에 따라 추가산정이 이뤄지기 때문에 현재 어떤 식을 넣어도 30년이 되기 때문에 30년으로 알고 계셔도 좋을 것 같습니다.
각 지자체별 노후도 구하는 식이 규정되어 있습니다. 이를 계산할 수 있는 사이트 공유합니다.
공동주택 이외의 건축물 : 20년 또는 30년
철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물[(건축법 시행령) 제1호에 따른 단독주택을 제외한다] : 30년
철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물은 30년 입니다.
대신 건축법 시행령에 따라 단독주택은 제외합니다.
철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물 이외의 건축물 : 20년
철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물 이외의 건축물은 20년입니다. 빌라 중 일부는 20년입니다.
이외의 Case에 대해서도 설명 드리겠습니다.
증개축을 진행했을 때의 노후도 계산은 어떻게할까?
- 증축 : 건물을 기존의 크기나 구조에 변화를 주어 확장하거나 개선하는 것
- 개축 : 건물을 완전히 철거하고 새로운 건물을 짓는 것
증축 또는 개축을 진행한 건물의 노후도를 계산할 때, 안정성 검사 등의 기준은 최초 준공일이 아닌 증축 또는 개축을 완료한 시점을 기준으로 합니다.
이는 기존 건물의 구조나 크기에 변화를 주어 확장하거나 개선한 것이기 때문에, 해당 작업을 마친 후의 노후도를 고려하는 것이 적절합니다.
다만, 무허가로 진행된 증축 또는 개축의 경우 안전성이 보장되지 않을 수 있으므로, 이 경우에는 최초 준공일을 기준으로 노후도를 계산하는 것이 일반적입니다.
증개축 작업이 전체적인 건물의 안전성과 노후도에 영향을 미칠 수 있기 때문에 규정과 절차를 준수하여 안전성을 확보하는 것이 중요합니다.(서울행정법원 2007 구합 48049)
건물이 이미 철거한 상황이라면?
건물이 기철거 상태(이미 철거한 상황)이고 건축물대장에만 존재하는 경우는
나대지(건축물 등 지상물이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정 규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지)로 간주하고
이는 노후도를 계산할 때 고려되지 않습니다.
예를들어, 20개 중 10개가 노후 건물인데 3개가 기철거라면 7/17이 노후도 입니다.
노후도 구하는 공식
노후도 = (전체 건물 수 - 기철거 건물 수) / (전체 건물 수 - 기철거 건물 수 - 나대지 건물 수)
예를 들어, 전체 건물 수가 20개이고, 노후 건물이 10개이며 그 중 기철거 건물이 3개라면, 나대지 건물은 (전체 건물 수 - 기철거 건물 수 - 노후 건물 수)로 계산할 수 있습니다. 따라서 나대지 건물 수는 20 - 3 - 10 = 7개가 됩니다.
노후도는 이를 활용하여 계산할 수 있으며, 노후도는 (전체 건물 수 - 기철거 건물 수) / (전체 건물 수 - 기철거 건물 수 - 나대지 건물 수)로 계산됩니다. 따라서 위의 예시에서 노후도는 (20 - 3) / (20 - 3 - 7) = 7/17이 됩니다.
노후도가 얼마가 되어야 정비구역으로 지정될 수 있을까?
도시 및 주거환경정비법에서 정비계획의 입안대상지역에 대하여 대통령령으로 정하고 있습니다. 노후된 건축물의 비율에 따라 정비구역제안 입안 가능 여부가 결정됩니다.
재개발사업을 위한 정비계획은 노후,불량 건축물의 수가 전체 건축물의 수의 2/3 이상인 지역으로서 해당하는 노후된 건축물 지역에 대해 입안할 수 있습니다.
만약 해당 구역에 신축건물이 생기면, 노후 건축물의 비율은 낮아지게 되므로, 정비사업을 진행하고자 하는 구역에서는 건축허가 제한 신청을 진행하게 됩니다.
이러한 과정을 통해 정비사업의 추진 가능성을 평가합니다.
노후도 계산하는 방법
노후도 건축물수에 전체 건축물수를 나눈 비율로 노후도를 계산할 수 있습니다.
노후도 건축물 / 전체 건축물 = 67%
67%이상이어야 노후도가 만족되며 선정될 수 있고, 시 도 조례 비율로 10 범위로 증가 될 수 있습니다.
따라서 최소한의 안전 마진으로 77% 까지 확보되어야 안정적으로 입안 대상이 될 수 있으며, 이외 정비구역 토지 소유자의 50% 이상이 동의 해야합니다.
모아타운의 경우, 노후도 조건이 완화되었으니 참고 부탁드립니다.
또한, 프롭테크를 활용하여 노후도 쉽게 확인할 수 있으니 참고바랍니다.
이러한 설명을 통해 주민들이 어떤 조건을 충족해야 노후도를 고려하여 구역과 동의서를 제안할 수 있는지에 대한 정보를 상세히 이해하실 수 있을 것입니다.
다음에 더 유익한 글로 찾아 뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.