23.09.26 주택공급활성화 방안 중 재건축/재개발 중요내용 정리
안녕하세요. 도시정비에 신뢰를 더하다, 한국프롭테크 얼마집 서비스입니다.
정부는 지난 9월 26일 정부서울청사에서 「제6차 부동산 관계장관회의」를 개최하고, 「국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안」을 발표했습니다.
국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안
이번 방안은 22년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 위축된 민간의 주택공급(인허가·착공)을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진하기 위해 마련되었습니다.
국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안 전문을 확인하시려면 아래 PDF 파일을 클릭해 확인해주세요.
그렇다면, 주택공급활성화 방안에 대한 내용을 재건축/재개발 중심으로 주요내용을 정리해서 안내해 드리겠습니다.
1. 통합심의 의무화
인허가 절차 개선 (통합심의 의무화)
- 인허가 절차를 개선하기 위해 지자체 협의회 구성 및 운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고, 주택사업승인 통합심의 의무화로 기간을 단축합니다.
통합심의 의무화란? 궁금하시다면 클릭해주세요!
- 통합심의 의무화는 부동산 재개발이나 재건축 등의 사업을 진행할 때, 관련된 다양한 부서 및 기관들이 통합된 심의 과정을 거치도록 하는 것을 의미합니다. 이를 통해 여러 기관 간의 협력과 조정이 강화되어 사업 진행에 필요한 허가나 승인 등이 원활하게 이루어질 수 있도록 합니다.
- 기존에는 재개발이나 재건축 사업을 진행할 때, 주택건설청, 도시계획청, 환경청 등 다양한 기관에서 각각의 심의를 거쳤습니다. 그러나 이로 인해 중복된 절차와 지연이 발생하며, 사업 추진에 어려움을 겪는 경우가 많았습니다.
- 따라서 통합심의 의무화는 이러한 문제점을 해결하기 위해 도입되었습니다. 관련 법률 개정으로 다양한 기관들이 한 곳에서 모여 신속하고 체계적인 심의를 진행하게 됩니다. 이를 통해 사업 추진자들은 단일 신청과 단일 심사 절차로 빠르고 원활하게 사업을 진행할 수 있게 되며, 정부 역시 보다 효율적인 정책 실행과 관리가 가능해집니다.
- 단, 주택법은 아직 해당 내용이 반영되지 않았으므로 일반주택까지 포함하여 통합심의가 확대될 것으로 예상되지만 구체적인 시기와 세부 내용은 추가적인 발전과정을 거칠 수 있습니다.
참고자료
민간 재건축도 '통합심의' 의무화…역세권 용적률 상향 혜택
"건축·교통·경관 심의, 한번에"…주택사업 통합심의 의무화 한다
주택법 ‘통합심의’ 의무화 탄력… 공급확대 속도낸다
- 아래 그림과 같이 통합심의 의무화는 이미 도정법개정으로 올해 6월 발표한 내용입니다.
[도시정비법 개정안] 재건축·재개발사업, 통합심의 전면 적용으로 사업 가속도
- 시행계획인가를 위한 심의를 통합해 진행하는 방안이 모든 정비사업으로 확대된다. 개정안에 따르면 사업시행계획인가와 관련된 둘 이상의 심의가 필요한 경우 통합해 검토 및 심의를 하도록 의무화했다.
- 통합심의 대상으로는 △건축물의 건축 및 특별건축구역 지정 등에 관한 사항 △경관심의에 관한 사항 △교육환경평가 △도시·군관리계획에 관한 사항 △교통영향평가에 관한 사항 △환경영향평가 등에 관한 사항 등이다.(법 제50조의2)
주택법은 아직 미반영되어 이번 활성화 방안으로 일반주택까지 확대한 것으로 확인됩니다.
단, 기존에 통합심의를 이미 시행하고 있는 지자체의 사례를 참조한다면, 그렇게 많이 기간이 단축되지는 않습니다.
한번에 심의하는 만큼 더 많은 자료를 요구하기 때문입니다.
예를 들면 예전에는 3단계를 약 2개월씩 총 6개월이 소요된다면1단계로 통과하는 대신 3-4개월 이 된다고 생각하시면 됩니다.
2. 재건축부담금합리화
재건축부담금합리화는 재건축초과이익환수제(재초환)를 의미하며, 이미 국회에서 상정되어 있고 계속 보류중입니다.
쿠키뉴스
그외 학교용지분담금 합리화라는 용어도 있습니다. 일반적으로 "학교용지분담금 합리화"는 재건축 사업에서 용적률을 상향 조정하기 위해 개발자가 기부금 또는 채납을 하는 주택을 의미합니다.
재건축 사업에서는 용적률이 상향되면서 추가 건축 가능한 면적이 늘어나게 됩니다. 이때 개발자가 학교용지에 대한 분담금을 부담하는 대신, 일정 비율의 주택 면적을 기부하거나 채납함으로써 학교용지 분담금의 대상에서 제외될 수 있습니다.
그러나 이와 관련하여 학교용지부담금의 대상 여부에 따른 이슈가 있었습니다. 예를 들어, 일부 지역에서는 소형주택(면적이 작은 주택)이 해당 정책의 대상에서 제외되기 때문에, 재건축 사업 시 소형주택 개발자들은 추가로 학교용지 분담금을 부과 받게 되는 경우가 있습니다.
3. PF 지원
PF 지원은 원활한 자금조달을 위한 금융지원을 강화하여, 현재 돈맥경화로 힘들어하는 주택사업을 지원하여 공급을 확대하겠다는 정책입니다.
이동우
도시정비사업에서는?
도시정비사업에서는 조합토지라는 기본 개념이 있습니다. 이는 도시 개발을 위해 토지를 조합원들이 모아서 보유하고 있는 것을 의미합니다. 이 조합원들은 대형 시공사와 연대보증 계약을 체결하여 안정적인 시공사를 선택할 수 있습니다. 또한, 도심 핵심지에 위치한 토지로서 가치가 높고, 조합원들에게 50% 전후의 기분양 비율로 주택을 제공합니다.
뿐만 아니라, HUG(주택금융기금)이라는 보증제도를 통해 담보 대출도 가능하며, 이로 인해 PF도 원활하게 이루어집니다. 또한, 이러한 사업에서 제공되는 대출의 이자율은 낮으며 안정적입니다.
요약하자면, 도시정비사업에서는 조합원들이 모인 조합토지를 바탕으로 안정적인 시공사와 연대보증 계약을 체결하여 고품질의 주택을 건설합니다. 또한, 도심 핵심지에 위치하여 가치가 높으며 HUG 보증과 담보 대출 등의 혜택으로 인해 PF가 원활하게 진행되고, 저렴한 이자율로 대출이 가능합니다.
(한남3구역 우리은행의 대출이자는 4% 선입니다.)
4. 표준계약서 마련 및 전문가 점증도입
공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영하기 위해 '표준계약서'를 활용하여 공사비 증액 기준을 마련한 것입니다. 이는 국토부와 부동산원(구 한국감정원)에서 이미 시행되고 있었습니다. 표준계약서를 통해 계약 체결 시 증가된 공사비를 저장하고, 전문가의 점검을 도입하여 신뢰성을 높였습니다.
하지만 경험상 현재의 공사비 인상에 대해서는 진정하기 어려운 상황이었습니다. 이번 발표에서는 구체적인 내용이 빠져있어서 좀 더 강화된 내용으로 개선될 수 있기를 기대해볼 수 있습니다.
관련 아티클 공유합니다.
김조영 변호사
5번, 6번, 7번에 대한 내용은 아래와 같습니다.
신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충에 대한 재개발 재건축 사업절차 개선에 대한 내용입니다.
5. 상가지분쪼개기
상가 지분쪼개기로 인한 분쟁과 투기 방지를 위해, 주택과 동일한 원칙으로 상가도 지분쪼개기에 제한을 두는 것이 제안되고 있습니다.
주택의 경우, 한 세대가 전체 건물의 일부를 소유하고 있는 형태인 지분쪼개기가 일반적입니다. 이는 개별 주택 소유자들 간에 분쟁을 최소화하고 공동 관리와 운영을 원활하게 하기 위함입니다.
마찬가지로 상가에서도 지분쪼개기 제한을 도입하여, 한 사람이 전체 상가 건물의 일부만 소유하는 경우를 제한할 수 있습니다. 이렇게 함으로써 여러 소유자들 간의 분쟁 가능성을 줄이고 투기적인 행위를 억제할 수 있습니다.
상가 지분쪼개기 제한은 상업용 부동산 시장에서 거래의 투명성과 안정성을 증진시키는 데 도움이 됩니다. 따라서 국내 부동산 정부 정책에서 이러한 방안에 대해 고려하고 검토하는 것이 중요합니다.
조선비즈
정다운 기자 입력 : 2023.07.10 11:16:58 최종수정 : 2023.07.10 11:17:02
6. 신탁방식 속도제고
신탁방식 속도제고에 대한 발표 주의깊게 보시길 바랍니다.
신탁방식 추진시 시행자 지정요건을 완화하고 정비사업계획 통합처리 등 절차 간소화로 최대 3년 단축됩니다.
신탁시행방식으로 진행시 소유자들이 제일 걱정하는 신탁으로의 토지신탁(1/3)부분을 면제하고 대의원회가 없어서 모든 안건을 총회에 올려야 했던 신탁시행방식에 대의원회 성격의 기구를 만들어 사업이 신속화된다는 내용입니다.
24년 01월 이후 서울 및 5대광역시를 제외한 곳에서 신탁이 지정권을 가지게 되는 법안이 이미 통과되었으므로, 시너지적 효과가 있을 것이라 봅니다.
7. 전자의결 도입
전자의결 도입이란, 총회개최 및 출석에 온라인 방식을 도입하는 내용입니다.
현행 도시정비법은 총회 의결 시 본인이나 대리인의 직접 출석을 규정하고 있습니다. 미리 의결권을 행사할 경우 서먼을 통해 행사할 수 있고, 조합설립 등을 위해 필요한 각종 동의서는 서면동의서를 작성하는 방법을 원칙으로 하고 있습니다.
문제는 서면의결이나 서면동의 방법은 정족수 확보 등을 위해 시간이 많이 소요되고, 의결이나 동의 사항의 진위 여부 등을 둘러싼 논란도 잦다는 점입니다.
9·26 대책에도 전자적 의결 도입 포함한 만큼 도시정비법 개정안 발의를 권영세 의원이 하였습니다.
발의 내용은 재난 등 특별한 경우 규정한 조항 삭제하고 직접 출석 어렵다면 전자총회로만 가능하도록 하였습니다. 자세한 내용은 아래 뉴스를 참고 부탁드립니다.
도시정비사업 상시 온라인 총회 시대가 다가오고 있는 것 같습니다.
박노창 기자
8. 소규모 정비사업개선
도심 수요에 신속 대응가능한 소규모 정비사업의 사업성 보완으로 소규모 정비사업 사업성 개선에 대한 내용입니다.
공공참여를 통한 소규모 정비사업에서 대지면적을 2만에서 4만으로 완화하는 등의 내용이 있습니다.
그러나 이정도 대지면적은 이미 세대수가 800-900세대 수준으로 소규모가 아닌 범위에 해당합니다. 따라서 이러한 내용이 실제로 가능한 것인지 의문이 제기될 수 있습니다.
또한, 소규모 관리지역 사전 수립 등의 전제 조건이 필요하다는 점도 고려되어야 합니다.
모아타운과 같은 사례에서도 문제가 발생했던 것처럼, 이러한 구역 지정과 관리 계획 수립과 같은 절차를 거쳐야 한다면 단순히 일반적인 재개발 방식을 선택하는 것이 더 나을 수 있습니다.
9. 결론
이번 정책에서는 공급 확대에 주력한다는 메시지가 강조되고 있습니다.
이전 박근혜 정부의 부동산 대책은 도시정비를 지원하면서도 택지개발촉진법을 폐지하여 공급을 조절하려는 방향으로 나아갔습니다. 문재인 정부는 수요를 조절하기 위해 공급보다는 수요 조절에 초점을 맞추었습니다.
그러나 이번 정부에서는 택지와 도시정비 양방향으로 공급을 증대하는 전략을 세웠다고 보입니다.
따라서 도시정비 투자는 서울이나 택지공급이 부족한 지역에 집중하는 것이 필요할 것으로 보입니다.
같은 가격과 위치에서 비교했을 때, 택지가 가격과 상품성 등에서 우위를 가질 가능성이 크기 때문입니다.
끝으로, 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!