상생임대인 2편 - 계약갱신청구권과 양도세 비과세 요건

안녕하세요 진짜전문가 공셈입니다. 이전 포스팅에서 역대급 세금혜택제도인 상생임대주택에 대해 자세하게 정리해드렸는데요.

상생임대주택을 활용하면 지방에 거주하시는 분들도 실거주 없이 2년 거주한 것으로 인정받을 수 있어서 서울아파트를 취득해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

물론 상생임대주택이라고 무조건 비과세가 되는 건 아닙니다. 당연히 이 상생임대주택을 1세대 1주택으로 양도해야 합니다. 그리고 상생임대차계약에 따라 반드시 2년 이상 임대를 완료하고 양도해야 하는데 이부분에서 보이지 않는 엄청난 함정이 숨겨져 있습니다. 임차인을 잘못 만나면 사실상 상생임대주택이 불가능 하기 때문입니다.

예를 들어 22년 8월에 갭투자로 아파트를 취득하였습니다. 승계한 임대계약이 22년말에 종료하여 23년 1월부터 다시 임대계약을 체결합니다. 이때는 직전 임대계약이므로 임대로를 시세대로 인상할 수 있습니다. 그리고 24년 10월에 상생임대계약을 체결합니다. 참고로 상생임대계약은 임차인 변경, 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사용과 상관없이 모두 가능합니다.

그런데 만약 상생임대계약이 계약갱신청구권 사용과 겹치는 상황이라면 매우 조심해야 합니다.

임차인이 계약갱신청구권을 사용하니 임대료를 5%이내로만 인상하라고 합니다. 집주인은 기분좋게 당장 임대차계약서를 작성하자고 합니다. 어차피 계약갱신청구권 때문에 5%밖에 못 올리는데 상생임대계약과 겹쳐서 실거주 2년까지 인정받으니 매우 이득이라 생각합니다.

그리고 1년이 지나고 갑자기 임차인이 사정이 생겨서 원래 임대기간보다 1년 일찍 이사를 가야한다고 말합니다. 집주인이 상생임대혜택을 보려면 2년 이상 임대해야 하죠? 지금 임차인이 나가면 비과세를 받을 수 없습니다. 그러므로 계약서대로 임대기간이 끝나고 1년뒤에 이사가라고 말합니다.

그러자 임차인이 이렇게 말합니다. 계약갱신청구권 사용하면 계약서상 임대기간과 상관없이 임차인이 언제든지 계약해지 할 수 있다. 통지 후 3개월 뒤면 계약해지 효력 발생하니 그렇게 알라구요. 이건 정말 임차인의 엄청난 권리네요. 암만 그래도 이렇게 일방적으로 통지하고 3개월 뒤면 임대계약이 자동해지 된다니 어이가 없습니다. 이럴줄 알았으면 중도 계약해지를 금지한다는 특약을 넣을 걸 집주인이 후회하는데요.

그럼 만약 계약서에 임차인은 계약기간만료전에 위 계약을중도해지 할 수 없다 이를 어길 시 임대인의 손해를 배상 한다는 특약조항을 넣었다면 상황은 달라졌을까요?
이번에는 임차인이 계약만료 1달을 남겨두고 이사를 가야할 것 같다고 말합니다. 계약을 중도에 해지하지 않기로 특약까지 정했는데 정말 죄송하다고 하는데요.

집주인은 당신 때문에 임대기간 2년 못 채워서 양도세 비과세를 못받게 생겼다. 특약에 이를 어길 경우 손해배상해야 한다고 했으니 본인 대신 양도세를 납부하라고 합니다. 임차인 입장에서는 몇 억이 나오는 양도세를 자기가 전부 손해배상하는 것은 아닌 것 같으니 억울하면 행정소송 하라고 합니다.

행정소송 결과 놀랍게도 법원에서는 이렇게 판결합니다. 주택임대차보호법에 따라서 당사자간 합의하에 특약으로 정하였더라도 임차인에게 불리하게 작용한다면 그 특약은 아무 효력이 없습니다. 그러므로 임차인은 손해배상 책임이 전혀 없다구요.

실제로 주택임대차보호법에는 이와 같이 계약갱신의 경우 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 이법을 위반한 약정은 그 효력이 없다고 이렇게 명백하게 나와있습니다. 즉 임차인의 계약해지 권한을 제한하는 약정은 아무 효력이 없다는 것입니다.

집주인은 상생임대주택으로 비과세 받을 줄 알고 이미 매도계약 체결하고 중도금까지 받은 상태였습니다. 임차인 잘못 들였다가 양도세 폭탄 맞게 되었습니다. 이건 뭐 특약도 안 통하니 임차인이 중간에 나간다고 하면 상생임대주택을 받을 방법이 전혀 없겠네요.

이런 문제없이 상생임대주택 비과세를 받으려면 이렇게 직전임대계약이 계약갱신청구권 사용이 되어서 상생임대계약과 계약갱신청구권 사용이 겹치지 않아야 합니다. 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사용 이외의 임대계약은 임차인 마음대로 계약 중도해지가 불가능하기 때문입니다.

정리하겠습니다. 임차인 잘못 만나서 상생임대계약과 계약갱신청구권 사용이 겹친다면 상생임대주택 비과세 혜택을 못 받을 수 도 있습니다. 상생임대 혜택을 꼭 받고 싶다면 임차인까지도 신경써야 한다는 점 주의하시기 바랍니다. 이상으로 진짜전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.