재건축 재개발 세입자 계약 및 이주 Q&A

재건축은 이주 단계에서 조합과 세입자 간의 첨예한 갈등이 자주 발생합니다. 재건축구역 내 세입자들은 조합이 보상해야 하는 근거가 없는 주거이전비나 영업보상 등을 요구하기도 하고, 조합은 이주가 늦어지는 것을 우려해 법적 근거가 없음에도 세입자들에게 보상을 하기도 하는 경우가 있었습니다. 특히, 임대차 3법으로 임차인에 대한 권리가 강화되면서 재건축 지역의 세입자 관련 궁금증이 증가하여 이를 정리해보았습니다.

재건축 지역의 세입자 관련하여 이주는 세입자에게도 매우 민감한 문제이니 임대차 계약서 상 적절한 특약 조건 명시와 이에 대한 사전 고지가 충분히 이루어지도록 하여 여러가지 방법으로 사전에 슬기롭게 예방함이 좋을 것 같습니다. 더 자세한 내용은 아래의 구체적인 질의 응답을 통해 정리해보았습니다.

Q. 임대차 3법에 따르면, 1번의 임대차 계약 갱신이 가능한데 재건축을 앞두고 이 갱신청구권을 거부할 수 있나요?

임대차 보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 1항 7번 에 의거하여 계약갱신을 거부할수 있습니다.

Q. 임대차 계약 내 계약만료일 이전 (2년 내) 이주 기간이 도래할 경우, 임차인을 내보낼 수 있나요?

도시 및 주거환경 정비법 70조 5항 의거하여, 세입자를 내보낼 수 있습니다. 다만, 실제 이주거부 소송이 자주 있기에 이러한 소송 방지를 위해, 임대차 계약서에 특약 조건으로 재건축 이주가 예정되어 있음을 명시하고 주변 시세보다 낮은 가격으로 계약하는 것이 좋습니다. 이러한 소송 사건에서 재판부에서 주로 감안하는 것이 사전고지유무와 가격이기 때문입니다.

Q. 임대차 계약 내 계약만료일 이전 (2년 내) 이주 기간이 도래할 경우, 임차인을 내보내는 경우 별도의 보상을 해야 하나요?

법 상으로 임차인 보상에 대한 언급은 별도로 없으나, 재건축의 경우 위에서 언급한 것처럼 시세보다 낮은 가격으로 임차하며, 재건축 시 이주할 수 있음을 임대차 계약서에 명시해 놓는다면 법원에서는 2년 시세 보장의 이익을 가격으로 상충시켰다는 것으로 보고 있습니다. 이는 재건축구역 내 임차인들은 향후 재건축사업으로 임대차계약이 중지될 것을 예정하고, 차임 등에 반영해 임대차 계약을 체결할 수 있다는 점도 고려하고, 실제로 임차인들은 저렴한 차임의 혜택을 누리면서 그간 보상의 필요성이 없는 계약 관계를 형성해왔기 때문에 경제적 이익 외에 별도의 보상까지는 불필요하다고 법원에서는 판단하고 있습니다

Q. 현재 조합설립인가를 받은 상태인데, 언제쯤 세입자에게 이주 관련된 통보를 해야할까요?

조합설립부터 이주까지는 대부분 2년 이상의 시간이 소요되나, 임대차 3법의 갱신청구권이 발동될 수 있기에 조합설립 인가 시부터 안전하게 임차인에게 통보하는 것이 안전하다고 할 수 있습니다. (각 단계별 평균 소요 시간에 대해서는 다른 포스팅에서 다룰 수 있도록 하겠습니다.)​

Q. 주거이전비를 지급해야 하나요?

주거이전비는 재개발에 한하여 조합에서 지급되는 것으로, 재건축에서는 해당사항이 없습니다.

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​Q. 위의 모든 절차를 지켰는데, 세입자가 나가지 않는 경우 어떻게 해야 하나요?

조합에서 명도 절차를 밟아 진행하게 됩니다. 명도 소송 절차에 관해서는 다른 포스팅에서 정리할 수 있도록 하겠습니다.