신통기획 우리도 신청해야 할까
매 정권마다 정비사업 관련한 새로운 정책을 선보이고 있습니다만, 이번 오세훈 시장은 신속통합기획 (신통기획) 이라는 이름으로 주택공급 정책의 일환으로 정비사업 관련된 새로운 정책을 선보였고, 현재 신통기획 2차 공모가 시작되었습니다. (2022.8.29 - 10.27)
핵심은 정비구역지정 및 계획수립 절차를 단축시켜 주택공급을 빠르게 확대하겠다는 것이며, 이에 관해 신통기획의 장단점과 1기 신통기획 선정된 단지들에 대해 정리해보았습니다.
신통기획이란 무엇이며, 그 장단점은 무엇인가요
재개발과 재건축 부분으로 나뉘어 있는 신통기획은 정비사업 초기 단계부터 서울시가 정비계획안 수립을 지원해 통과 가능성을 높이고 인허가 절차를 간소화해 사업 기간을 줄여 주는 것을 골자로 하는 제도(링크)입니다.
1. 신속한 결정
일반적으로 정비구역으로 지정되기까지 5년 이상 소요되지만, 신통기획으로 진행할 경우 2년 정도로 그 기간이 절반 이상 단축할 수 있다는 것이 주요 장점이며, 정비구역 지정된 단계에서도 건축, 교통, 환경 등에 대한 통합심의를 통해 소요기간을 평균 1년 6개월에서 9개월로 단축시킬 수 있다. 35층 층수규제를 적용받지 않아 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있습니다.
2. 유연한 인센티브
제 3종 주거지역의 경우 일률적인 35층 층수 규제를 적용받지 않고, 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있습니다. 다시말해, 민간 주도 개발에서 공공이 계획과 절차를 지원하여 속도감 있는 정비사업을 가능하게 한다는 것이 그 요지입니다.
3. 기부채납 요구
이러한 인센티브 (기간 단축 및 사업성 개선) 등에 대한 대가로 일정 수준의 임대주택 비율 등을 요구받으며, 이는 실제로 신통 기획을 신청했던 단지의 신청 철회의 주요 이유가 되고 있습니다.
신통기획 신청방법
신통 기획은 신청서와 주민제안 정비계획을 함께 제출하면 구에서 신속통합기획 추진 여부에 대한 주민의사 확인에 나서며, 이때 정한 사전검토 요청 단계 동의율(전체 주민의 30% 이상)을 충족하면 되며, 정비계획안 수립 단계까지 전체 토지등소유자의 1/3 이상, 토지면적 1/2 이상을 충족하면 됩니다.
신청 이후, 시는 주민 참여의지와 공공지원의 필요성, 주택공급 효과, 관련 상위계획과의 정합성, 공공기여 요소 등을 고려해 대상지를 최종 확정하여 해당 구역을 지원한다는 것이 기본 골자입니다. (다만, 탈락하게 될 경우 1년 여를 다시 기다려야 하며 이는 신통 기획에 대한 우려 부분에서 추가로 설명하도록 하겠습니다)
현재까지의 신통기획 진행 상황
작년 가을 공모를 통해 접수된 25개의 현장을 기준으로, 총 21여개의 재개발 구역과 총 18개의 아파트 단지가 신통 계획을 고려하였습니다.
신통기획 현재 진행 경과는 다음과 같습니다.
- 2021.09.23 신통기획공모 공고
- 2021.10.29 신통기획 마감
- 2021.12.28 신통기획 후보지 선정
- 2022.02월 주민참여단 모집공고
- 2022.03월 주민참여단 통보
- 2022.03월 주민참여단 선정 / 나라장터공고 (정비계획수립을 위한 도시계획업체)
- 2022.05월 도시계획업체 입찰마감 및 선정
지금까지의 경과는 위과 같으며, 향후 일정으로는 다음의 일정이 남았습니다.
- 22년 3분기 정비구역지정관련 초안 마련 / 기초조사
- 22년 3분기중 정비계획입안 제안 동의서 징구 (2/3 이상)
- 23년 상반기중 기획안 초안 및 주민설명회
- 24년 초 정비계획 입안 및 결정고시
만약 위의 스케줄대로 이루어진다면, 실제 공모가 이루어진 것이 2021년이고 2024년 초 정비계획 입안이 될 예정이니, 원래 약속한 것처럼 정비계획 입안까지 모두 3년 내에 가능합니다.
신통 기획에 대한 우려
그런데 최근 신통 기획을 적극적으로 검토 및 추진했던 재건축 아파트 단지들이 속속들이 신청을 철회하는 사례가 나타나고 있습니다. 또한, 위의 일정과는 달리 실제 재개발 구역에서 신통 계획이 약속한 것과는 다르게 큰 효과가 없을 것으로 생각되는 점도 지적되고 있습니다.
1. 시간 단축 가능 여부
기존의 민간제안 정비구역은 10~30%의 사전검토 신청서를 구청에 제출, 사전심의에서 적격검토의견이 나오면 입안제안동의서를 2/3 징구하여 구에 보내고, 구는 그것을 검토하여 구역지정을 내주는 절차로 진행하였습니다. 단지, 박원순 시장에는 구역지정이 가능한 요건을 대폭 강화하여 위와 같은 절차를 순서대로 진행해도 제대로 진행할 수 없도록 되어있었습니다.
현재의 신통 기획은 1년에 1번, 구별 1개소 지정 이라는 컨셉을 가지고 진행을 하는데, 그렇다면 구에 진행을 하려는 현장이 n개 이상 있을경우, 어떤 현장은 최소 n년이상 진행이 늦어질 수 있습니다. 1년에 한 개를 선정하기에, 선정되는 구역에 대해서는 분명히 단축의 효과가 있겠지만, 선정되지 않는 구역에 대해서는 실제적으로 어떤 효과가 있을지 의문이 들고 있습니다.
특히, 신통 기획이 선정되면 적어도 정비구역 지정 전까지는 시에서 패시브 패스가 가능할 것으로 생각되었습니다. 그러나 최근 서울시 공문을 보면 구역지정이 마무리 하기 위해, 2/3 이상의 동의서를 걷어야 한다라고 되어 있습니다.
2. 공공 기여 부문
기존의 강남 압구정 현대아파트를 비롯해 대치동 한보미도맨션 등 강남 주요 입지에 있는 단지들이 대거 신청하면서 신통 기획은 흥행하는 듯 보였습니다만, 임대주택 및 소형면적 주택 비중 증가에 대한 우려로 신청 철회를 진행하거나 고려하는 단지가 많아지고 있습니다.
현재까지 송파구 오금현대, 서초구 신반포 4차, 송파 한양2차 아파트까지 3개의 단지가 신통 기획을 철회하였습니다.
가장 먼저 송파구 오금현대 아파트의 경우 주변 지역보다 높은 임대율(21%)에 조합원 반발이 커지며 철회로 돌아서게 되었으며, 강남의 대표적인 재건축 단지인 신반포4차 재건축 조합은 지난 6월 최종적으로 신통기획 참여를 취소하였습니다. 이 2개의 단지는 모두 기존 정비 계획안이 있던 상황이었기에 신통 기획의 장점을 살릴 수 없어 신통 기획 참여를 취소하였다고 발표하였지만, 실제로는 신통 기획에 참여함으로써 아파트 가치가 오히려 떨어질 수 있음을 우려하여 철회 의견으로 돌아섰다고 합니다.
마지막으로는 최근 8월, 송파 한양2차 아파트의 경우 최종적으로 신통 기획 철회 안건을 통과시켰으며, 이유로는 공공성과 개방성이 더 요구된다는 이유로 불만의 목소리가 높아지면서 조합 내부적으로는 신통 기획 철회 의견이 다수를 차지하며 입장을 변경하게 된 것으로 알려졌습니다.