재건축 단계별 가격 변동 분석 케이스 - 2
[부산 삼익비치]
1979년 준공된 3,060세대의 단일 브랜드 고급아파트로, 아래의 사진에서 보는 것과 같이 매립지에 형성된 아파트 단지이기에 구조가 해안가의 네모 직사각형 반듯한 부지에 지어진 모습입니다. 지금은 운영되고 있지 않지만, 단지 내 스포츠센터와 골프연습장이 존재하던 부산의 대표적인 고급아파트 단지입니다.
- 기본기획 수립: 2005.12.26
- 추진위원회 승인: 2005.12.29
- 정비구역지정: 2014.5.21
- 조합설립인가: 2016.7.27 (설립신고 2017.1.17)
- 사업시행인가 신청
2005년 과반수 이상의 동의를 얻어 추진위원회 승인을 마쳤음에도 불구하고 정비구역 지정과 조합 설립 인가까지 10여년의 세월이 흘러 현재 사업시행인가 진행 중인 긴 역사를 가진 부산의 대표적 아파트 단지라고 할 수 있습니다.
1.시간에 따른 가격 변화
우선 삼익비치의 경우 정비구역 지정 이후에나 점진적으로 가격이 상승하였으며, 조합 설립 인가 이후에는 부동산 경기 상승장의 시작임에도 불구하고 2019년도까지 오히려 가격이 다소 하락하는 모습을 보여줍니다. 이는 조합 설립 인가 이후 사업 시행인가 신청하기까지 다소 좌충 우돌 했던 재건축 사업 추진과 관련이 있는 것으로 새생각됩니다. 조합 설립 인가 이후의 2017년 시공사 선정과 관련된 잡음 및 조합장 사퇴 등의 이슈로 인해 법원까지 가야 했으며, 이에 대한 불확실성이 가격에 반영된 것이 아닐까 싶습니다.
그러나 2018년 8월 법원에서 조합 총회 결의 무효확인 소송이 기각되며 사업에 속도를 내며 현재 사업시행인가 진행 중이며, 높은 사업성의 대단지 아파트임에도 불구하고 토지거래허가구역이 아니기에 2019년 급격한 다양한 투자 수요에서 상대적으로 자유로워 최근 가격의 상승폭이 더 급격해진 듯 싶습니다. (이 부분은 주변의 신축 아파트 가격 상승폭과 비교하며 글 아래에 더 자세히 살펴보겠습니다)
1) 평형별 가격 등락폭 분석
삼익비치의 경우 드물게 대형평형을 포함하여, 다양한 평형을 보유한 재건축 단지입니다. 따라서 시간에 따른 평형별 가격 등락폭도 분석해 볼 수 있습니다.
위의 그래프는 장기적으로 대형 아파트 대비 소형아파트 가격이 40%대에서 50%까지 상승하였음을 보여줍니다. 그럼에도 불구하고, 전체적인 아파트 가격의 절대 상승으로 인해 매매가의 절대 가격 차이는 커지며, 수익률 면에서는 소형 평형 투자가 유리할 수 있지만 여전히 절대적인 가격 상승폭에서는 대형 평형 투자가 메릿이 있다고 볼 수 있습니다.
2) 주변 신축 아파트 대비 가격 변화
부산 삼익비치의 경우에도 전체 부동산 경기에 따른 등락폭을 비교하기 위해 주변 아파트 단지 중 비교적 신축인 남천코오롱하늘채 골든비치(2009년 1월) 의 가격 변동과 함께 비교해보았습니다. 시간이 지날수록 자연스럽게 가격 차이가 생기며, 시공사 선정과 관련한 잡음이 사라진 2019년도 이후 본격적인 가격 차이가 발생하고 있습니다.
2.시간에 따른 거래량 변화
삼익비치의 경우 특이하게도 2019-2020년 사이 거래량 변화가 눈에 뜨입니다. 전반적인 부동산 급등기였음에도 불구하고, 거래량도 증가하는 모습을 보입니다. 통상적으로 가격이 급격히 상승하는 시기에는 거래량이 줄어듦에도 불구하고, 삼익비치의 경우 2019-2020년 급격한 가격 상승과 함께 거래량도 폭증하였습니다.
이는 그간 상대적으로 수도권 지역을 중심으로 토지거래 허가구역 등 정부의 부동산 거래 규제가 집중된 데 반해, 지방의 대형 우량 아파트 단지의 경우 이러한 규제에서 벗어나 오래된 재건축 대형 단지로써 서울의 중대형 단지에 비해 상대적으로 투자처로 매력적이었기 때문으로 생각할 수 있습니다. 또는, 오랜 사업 시행 기간 동안 기다려온 조합원들이 사업 진행의 불확실성이 해소되고 급격한 가격 상승을 목도하며 매매를 선택한 것일 수도 있습니다.
일찌감치 부산 재건축의 최대 기대주였던 남천동 삼익비치 아파트의 남은 사업시행 인가 단계를 무탈히 빠르게 진행할 수 있기를 바라며, 다시금 부산의 랜드마크 단지로 거듭날 수 있기를 바래봅니다.
