재건축 관련 용어 101

재건축을 알기 위해 기본적으로 이해해야 하는 용어들이 있습니다. 매일 쓰는 용어도 아니고, 익숙하지 않지만 사업진행을 위해 알고 있다면 좋을, 필수적인 용어들을 아래에 자세히 설명하도록 하겠습니다.

용적률

가장 많이 언급되는 용어이며, 재건축의 수익성을 판가름하는 주요 기준입니다.

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다. (건축법 제 56조)

다시말해, 위의 그림처럼 네모난 땅 위에 2층 건물이 2채, 3층 건물이 1채 있는 경우, 연면적의 총합(빨간색)으로 계산합니다. (*연면적: 건축 각 층의 바닥 면적을 합친 총면적이며, 용적률을 계산하는 경우 지상층 면적만 고려합니다)

그렇기에 용적률이 높다는 의미는 1) 층수가 높거나, 2) 대지면적 대비하여 건물이 빽빽하게 들어서 있다는 뜻입니다.

층수제한과 고도제한이 중요한 이유는 층수를 높여버리면, 대지면적 대비하여 고층 빌딩을 짓고 상대적으로 쾌적한 단지를 구성할 수 있기 때문입니다.

용도지역별 기준

누가 정하나

위의 용도별 규정이 있으나, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다. 다시말해 해당 자치단체에 상당한 권한이 있습니다.

예외사항은 무엇인가

재건축 사업을 진행하게 될 경우, 대지의 일부분을 공공시설부지로 제공하는 경우에 일부 예외사항을 두고 있습니다.

건폐율

용적률과 함께 자주 언급되는 용어로, 용적률과 함께 가장 많이 헷갈리는 용어입니다.

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(건축법 제 55조)

다시말해, 전체 대지면적 대비 건물이 지어진 면적의 합이며, 대지에 얼마나 건물이 빽빽하게 들어서 있는지 가늠하는 기준이 됩니다. 위의 네모난 대지면적 대비 지어진 건축물의 파란 색 부분의 면적의 합이 건폐율의 기준이 된다고 할 수 있습니다

용도지역별 기준

대지지분

재건축 투자의 핵심으로 생각할 수 있는 조건이며, 용적률과 건폐율 뿐만 아니라 아파트 단지의 사업성을 살펴보는데 중요한 기준 중의 하나입니다.

아파트 단지 전체의 대지면적을 가구별로 나눈 면적

대지지분이 높을수록, 아파트 전체 면적에서 가구당 면적이 크며 이는 재건축에서 기존 조합원의 수익률을 높일 수 있는 중요한 기준이 됩니다. 그렇기에 재건축 수익성을 논의할 때 단순 용적률 및 건폐율 비교보다는, 대지지분과 함께 대지지분 당 가격이 결국 아파트 가격의 핵심이라고 볼 수 있습니다.

각 아파트 단지의 평형별 대지지분은 등기부등본을 떼어보면 등기부등본 앞 '표제부'에서 대지권 비율을 확인할 수 있으며, 해당 지번의 전체면적과 대지권 비율을 곱하면 계산할 수 있습니다.

이번 편에서는 재건축 사업의 수익성을 고려하는데 중요한 3가지 용어 - 용적률, 건폐율, 대지지분 - 를 자세히 살펴 보았으며, 다음 편에서는 재건축에서 흔히 논의되는 기부채납, 추가분담금, 재건축초과환수이익 등에 관해 살펴보도록 하겠습니다.