아파트에서 쓰이는 비용 중에서 소유주의 동의를 받아야 하는 유일한 비용이 있습니다. 바로 장기수선 충당금인데요, 관련하여 얼마집에서 재건축 추진 시 장기수선 충당금과 관련하여 자주 나오는 질문을 정리하였습니다.

장기수선 충당금: 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 금액

이러한 장기수선계획은 3년마다 세우게 되어 있으며, 3년 이내라고 하더라도 수시조정을 통해 변경할 수 있습니다. 다만, 이러한 장기수선 수시조정의 경우 소유자 (주택법 상 '입주자') 과반 이상의 동의를 얻어 진행할 수 있습니다.

Q. 장기수선 충당금을 재건축 안전진단에 사용해도 될까요?

재건축 안전진단에는 상당한 자금이 필요합니다. 수천만원에서, 대단지의 경우 수억원이 소요되는 일입니다. 각 개별 세대별 납부를 진행해도 부담이 되는 것이 사실입니다. 그렇기에 장기수선충당금을 통해 안전진단을 실시하거나 재건축 추진에 사용하는 것을 고려할 수도 있으나, 이는 공동주택관리법령에 적합하지 않습니다.

장기수선충당금은 공동주택의 주요 공용부분의 교체 및 보수를 위해 적립하는 것이므로 (주택법 제37조 제1항, 제51조 제1항), 공용부분의 교체 및 보수를 위한 비용이 아닌 재건축 추진 관련 비용(안전진단 등)을 장충금으로 사용하는 것은 주택법령에 적합하지 않은 것임을 알려드립니다. (국토교통부 질의회신 2017.9.6)

Q. 철거 시, 장기수선 충당금은 누구에게 나눠줘야 할까요?

장기수선충당금은 철거 당시의 소유자에게 나눠줘야 하며, 궁극적으로는 재건축 조합에 동의하지 않거나 현금청산을 선택한 소유자들에게 협의 또는 매도청구권을 통해서 소유권을 가져오기에 철거 당시에는 조합에 반환되어야 한다고 볼 수 있습니다.

(재건축조합에 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다 서울고등법원 2014나19440)

Q. 재건축 추진 중에도 장기수선계획을 수립하여야 할까요?

오래된 단지의 경우, 재건축을 추진하고 있다면 장기수선계획을 수립해야할지 고민될 수도 있습니다. 하지만 재건축을 추진하고 있다고 하여 장기수선 수립대상에서 제외되는 것은 아니며, 3년마다 하는 장기수선계획을 수립해야 합니다.

공동주택관리법 제29조 제1항  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. <개정 2016. 1. 19.> 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

Q. 장기수선계획 수시변경 시, 외부거주 소유자에게도 고지 의무가 있나요?

설령 소유자 중 실거주 비율이 높아, 거주하고 있는 소유자 과반 이상의 동의를 통해 장기수선계획 수시조정을 진행하더라도 외부거주 소유자에게 개별통지하는 것이 바람직하다고 판단하고 있습니다.

장기수선계획 실무 가이드라인 (국토부 2022)