토지등소유자 수 및 조합원 수 산정 방법

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재개발, 재건축, 주거환경개선사업의 경우 토지등소유자 수 산정방법조합원 수 산정 방법을 헷갈려 하는 경우가 많아 토지등소유자 수, 조합원 수의 기본 원칙부터 산정방법까지 도시정비법령을 인용하여 정리하였습니다.

들어가기 전, 토지등소유자와 조합원의 개념에 대해 알아볼까요?

  • 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목).
  • 즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면 당연히 조합원이 된다.

    출처 : 토지등소유자와 조합원의 개념

지금부터 토지등소유자 수 산정 방법 기본 원칙을 사업별로 소개하도록 하겠습니다.

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토지등소유자 수 산정 방법 기본 원칙 (아래 토글을 열어보세요.)

주거환경개선사업, 재개발사업의 경우

  1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 재개발구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.
  2. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
  3. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서  제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다.
  4. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

출처

도시 및 주거환경정비법 시행령제33조 (토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) [시행 2023. 12. 5.] [대통령령 제33908호, 2023. 12. 5., 일부개정]

정리하자면, 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우는 다음과 같습니다.

  1. 토지를 여러 사람이 공유하고 있거나, 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 토지등소유자를 대표하는 1인을 선정하여야 합니다.
  2. 1인이 여러 필지의 토지 또는 여러 건축물을 소유하고 있는 경우, 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정합니다.
  3. 다만, 재개발사업으로서 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우, 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정합니다. 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따라 결정됩니다.
  4. 마지막으로, 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우, 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다.

재건축 사업의 경우

  1. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
  2. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
  3. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것

출처

도시 및 주거환경정비법 시행령제33조 (토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) [시행 2023. 12. 5.] [대통령령 제33908호, 2023. 12. 5., 일부개정]

재건축 사업의 경우 소유권이나 구분소유권을 여러 사람이 공유하고 있거나, 1인이 여러 개의 소유권이나 구분소유권을 소유하고 있는 경우, 소유권이나 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정합니다.

다만, 둘 이상의 소유권이나 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우, 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 합니다.


그렇다면, 조합원 수 산정 방법 무엇일까요?

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조합원 수 산정 방법 기본 원칙(아래 토글을 열어보세요.)

조합원 수 산정 방법 기본 원칙

  1. 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.>
  2. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
  3. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
  4. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

출처

도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) [시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]

조합원 수 산정 방법 기본 원칙정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)입니다.

다만, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우,

조합설립인가후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수(양수: 다른 사람으로부터 물건을 사서 자기의 소유로 만드는 것)하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.


이제부터, 조합원 수 산정법에 대해 더 자세히 설명 드리겠습니다. 기타 예외적 경우까지 포함하여 관련 사례별로 전달하겠습니다.

다주택자 관련

  • 재개발은 몇채를 보유해도 입주권은 1개입니다. (1+1 제외)

1+1 조합원 입주권에 대한 개념 정리

1+1 조합원 입주권이란?

  • 재개발 재건축 조합원이 기존에 보유주택 전체의 평가금액이나 전용면적 범위 내에서 새 주택 두 채를 받는 것입니다. (다주택 보유자는 합산한 가격 및 면적 기준입니다)

세대원 관련

  • 같은 세대 (등본)에 기재된 자는 집이 여러채 있어도 입주권은 1개입니다.
  • 1명의 조합원당 등본이 분리된 경우는 별도의 조합원으로 산정하나, 부부와 미성년자는 별도로 되어 있어도 1명의 조합원입니다.

토지/건물 관련

  • 재건축은 토지와 건물 양쪽을 보유해야 조합원이 가능합니다.
  • 재개발은 건물 한 쪽만 보유해도 조합원이 가능합니다.
  • 단, 토지면적은 조례에 정한 일정규모 이상이어야 합니다. 서울은 90m 이상입니다.

공유자 관련

  • 공유자는 대표 1명을 조합원으로 봅니다.

토지+건물을 갑과 을이 함께 공유할 경우

  • 공유자는 대표 1명을 조합원으로 보는 경우로 해석되어, 둘중의 하나만 조합원이 될 수 있습니다.

건물은 갑, 토지는 갑과 을이 공유할 경우

  • 건물은 갑, 토지는 갑 또는 을 > 즉, 1명 또는 2명의 조합원
  • 건물은 갑이 소유하고, 토지는 갑과 을이 공유하고 있다면, 조합원은 갑과 을이 공동으로 조합원이 됩니다.

건물은 갑, 토지는 병, 을이 지상권이 걸려있을 경우

  • 지상권은 공유시 참여권만 있을 뿐 입주권은 없으므로 조합원은 2명입니다.

지상권이란?

지상권(Superficies)은 타인의 토지 위에 나의 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해서 토지를 사용하는 권리를 의미합니다. 공작물은 땅 위나 아래에 인공적으로 제작한 물건을 뜻합니다.

무허가 건축물의 경우

  • 법에 의해 입주권을 받을 수 있으나 토지등소유자 산정시는 포함되지 않습니다
  • 다행스럽게도 대법원에서는 무허가건물을 보유한 사람이 토지등소유자에 포함되는지에 대하여 이미 판단을 내린 바 있습니다.
  • 즉, 대법원의 무허가건물은 토지등소유자수에 포함되지 않는다고 판시한 바 있습니다.

무허가 건축물 판시 내용

“구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제4호, 제20조는 재개발조합이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자는 당해 조합의 조합원이 된다고 규정하고 있는바, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위해서는 재개발구역 내의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 같은 법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이고, 다만 조합은 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내의 무허가건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있다.(대법원 1999. 7. 27. 선고 97누4975 판결)”


재개발 사업의 사례별 토지등소유자수 조합원 수 산정

  • 재개발 사업에서 사례별 토지등소유자 및 조합원 수 산정방법은 아래 표와 같으며, 유사한 경우에는 주택재건축사업 등에도 적용이 가능합니다.
출처 : https://m.blog.naver.com/sooheenam/221207187944

위 그림으로 예시한 6가지 사례 중 예시 2부터 예시 6까지의 자세한 판례나 법제처 해석에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 클릭해 확인해주세요.

예시 2, 예시 3 : 대법원 2009두 15852 판결

예시 4 : 법제처 12-0468

예시 5 : 법제처 16-0632

예시 6 : 법제처 16-0431

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 한국프롭테크 얼마집 이었습니다.