토지등소유자 수 및 조합원 수 산정 방법

• 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목).
• 즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면 당연히 조합원이 된다.
  
  출처 : 토지등소유자와 조합원의 개념

1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 재개발구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.
2. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
3. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다.
4. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

출처

도시 및 주거환경정비법 시행령제33조 (토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) [시행 2023. 12. 5.] [대통령령 제33908호, 2023. 12. 5., 일부개정]

1. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
2. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
3. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것

출처

도시 및 주거환경정비법 시행령제33조 (토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) [시행 2023. 12. 5.] [대통령령 제33908호, 2023. 12. 5., 일부개정]

1. 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.>
2. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
3. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
4. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

출처

도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) [시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]

1+1 조합원 입주권이란?

• 재개발 재건축 조합원이 기존에 보유주택 전체의 평가금액이나 전용면적 범위 내에서 새 주택 두 채를 받는 것입니다. (다주택 보유자는 합산한 가격 및 면적 기준입니다)

지상권(Superficies)은 타인의 토지 위에 나의 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해서 토지를 사용하는 권리를 의미합니다. 공작물은 땅 위나 아래에 인공적으로 제작한 물건을 뜻합니다.

“구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제4호, 제20조는 재개발조합이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자는 당해 조합의 조합원이 된다고 규정하고 있는바, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위해서는 재개발구역 내의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 같은 법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이고, 다만 조합은 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내의 무허가건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있다.(대법원 1999. 7. 27. 선고 97누4975 판결)”