재건축 진행 단계별 가격 변동 분석 케이스

재건축 아파트에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 30년이 넘어가는 1기 신도시와 강남 일부 재건축 아파트의 경우, 재건축 안전진단 완화 기준으로 인해 새로운 정부 출범 이후의 아파트 가격 상승을 주도하고 있다는 이야기도 들리고 있습니다.

그렇다면 재건축 관련 소식들이 어떻게 아파트 가격에 영향을 미치고 있을까요? 첫번째 사례로 여의도 시범아파트 단지를 분석해보았습니다. 여의도 시범아파트 단지는 오랜 역사를 가진 단지로, 각 사업 단계별 가격 및 매매량 변동을 잘 살펴볼 수 있는 단지로 생각되어 분석하게 되었습니다.

[여의도 시범아파트]

여의도 시범아파트는 1971년 준공된 최초의 단지형 고층아파트입니다. 처음으로 서울시에서 시도된 민간분양 고급아파트였으며, 고급아파트를 지향했기에 18평형부터 47평형까지 다양한 세대의 분양이 이루어졌습니다.

아파트 지구기본계획 변경고시: 2006.1.12
추진위원회 승인: 2008.5.14
안전진단 통과: 2017.5.17
사업시행자 지정: 2017.6.1
신탁방식 사업 추진
신통기획 신청: 2021.11

우선 재건축 추진 단계별 가격변동 흐름을 분석해 보았습니다. 재건축 사업이 오랜 기간이 소요되는 사업인만큼 기간별 가격변동은 부동산 경기 전반에 영향을 많이 받는 모습을 보여줍니다.

1. 시간에 따른 가격 변화

전체적으로 봤을 때, 가격 변동은 안전진단 통과 이후를 제외하고는 크게 눈에 띄지 않습니다. 단기적으로는 정비구역 지정 및 추진위 승인 직후 6개월간 다소 상승하는 모습을 보여주지만, 해당 상승 요인이 1년 이상의 아파트 가격의 장기추세에 큰 영향을 주지는 못하는 것으로 보여집니다.

다만, 안전진단 통과 직후는 급격한 가격 상승이 있는 것으로 생각되나, 이 시기가 전체적인 부동산 상승장이 시작된 2017년이기에 정확한 분석을 위해, 시범아파트 가격의 절대값 뿐만이 아니라 주변 신축에 비해 가격이 어느 정도인지를 %를 통해 보도록 하겠습니다. (다만, 여의도 주변 신축아파트 단지를 찾기 어려워 상대적으로 신축인 주변의 주상복합 아파트 단지인 여의도자이(15년차)의 같은 전용평수를 비교해 보았습니다.

1) 주변 신축아파트와의 가격 비교 (%)

여의도자이 56평형 (전용 149) 와 여의도시범 47평형 (전용 157) 을 위해 동일한 달의 거래가 기록된 경우 신축인 여의도자이 대비하여 가격이 몇 %까지 기록되었는지 시범아파트의 거래량을 바그래프(주황색)로, 신축대비 매매가격 %를 하늘색 그래프로 그린 후 %의 선형 장기추세선을 그려보았습니다.

신기하게도 안전진단 통과 시점을 전후하여 여의도자이의 비슷한 평형 대비하여 100%가격 수준으로 상승하였으며 그 %는 계속 상승하고 있습니다. 이는 계속 노후화되는 신축, 특히 주상복합아파트의 미래가치는 시간이 지날수록 줄어들지만 재건축 아파트의 미래 가치는 상승하는 것을 의미합니다. 다시말해, 부동산 상승기에는 더 큰 폭으로 상승하는 것이 재건축 아파트이기 때문에 이 가격 차이가 더 줄어들은 것이라고도 생각해볼 수 있습니다.

2. 시간에 따른 거래량 변화

전체 1,584세대이지만 거래량이 많지 않아 정확한 분석이라고 보기 쉽지 않으나, 분명한 것은 정비구역 지정과 추진위 승인 되고 나서 거래량이 일시적으로 줄었다가 다시 급등하는 모습을 보입니다.

특히, 위의 거래량 그래프를 가격 그래프와 합쳐 생각하여 보면, 재건축 추진을 위해 정비구역이 지정되는 시점 직후 높은 가격으로 거래량이 다소 늘어난다고 해석할 수 있습니다. 재건축 추진 단지의 경우, 기사에서 나오는 것처럼 집주인이 매물을 거두어 들이고, 호가를 높이는 실제 과거 사례를 보여준다고도 할 수 있는 것 같습니다.

여의도 시범단지의 경우, 재건축 단지로는 예외적으로 신탁방식의 재건축을 선택하여 소요 시간을 단축하기 위해 노력하고 있으며 최근 신통기획을 신청하는 등 더욱 속도를 내기 위한 다양한 방법을 고민하고 있는 듯 합니다. 이를 통해 사업시행인가등에 걸리는 시간을 단축하여 빠르게 재건축을 진행하겠다는 의지를 보여준만큼 빠른 사업 진행의 성공적인 사례가 되기를 기원하며 이 글을 마무리 합니다.