재건축 알박기

재건축 및 재개발을 진행하다보면 지나칠 수 없는 용어 중의 하나가 '알박기'입니다. '알박기'란 개발 예정 지역의 일부 토지/주택만 사들인 뒤 나중에 필요한 사업자에게 비싼 값으로 되파는 것을 뜻 합니다. 재개발 사업 시 높은 사업 추진 동의율이 없으면 사업 진행을 할 수 없다는 점을 악용해, 이렇게 알박기 한 이후 '딱지(분양권)'를 받기 위해 무허가 건축물이 '뚜껑'(입주권을 받을 수 있는 무허가 건물)에 투자하고 매각을 거부하며 버티다 시세보다 훨씬 높은 가격에 파는 행위를 말합니다.

이 때, '알박기' 된 토지를 사들이기 위해 '조합'은 비싼 비용을 지불하거나 부득이한 경우 아래와 같이 해당 토지를 포기하고 공사를 강행하기도 합니다.

이렇게 '알박기'가 진행되는 이유는 정비사업 진행 시 소유주 간 '조합'이라는 형태를 통해 사업을 진행하게 되는데, 이 경우 사업 진행을 위해 일정 이상 비율의 사업 진행 '동의율' 없이는 다음 단계로 진행이 어렵기 때문에 이를 악용하는 것입니다. 최근 둔촌주공 재건축 사태로 인해, 다시금 언급되고 있는 트리마제의 비극적인 케이스도 이러한 '알박기' 때문입니다. 지역주택조합에서 사업 진행을 위해 10여년 동안 지체되며 조합설립인가를 얻기 위해 동의율 92% 선에서 지체되었고, 사업 승인 기준인 95%를 넘어가지 못하고 공매로 넘어가게 되었습니다.

그간 알박기를 방지하기 위해 수많은 입법안이 제정되었으며, 특히 재건축에서는 한 집에 여러 조합원이 있다고 하더라도 대표 조합원만 분양권을 받을 수 있도록 한 판례가 있기에 (상충되는 판례도 존재), 조합 설립 동의율은 75% 만 넘으면 되기에 알박기가 쉽지 않습니다. 하지만 그럼에도 불구하고, 최근 재건축 단지에서 알박기 논란이 끊이지 않고 있는 이유에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

재건축 사업의 알박기 - 재건축 상가 알박기

재건축의 경우, 알박기는 '상가 지분 쪼개기'를 통해 이루어집니다. 재건축 조합의 설립을 위해서는 전체 구분소유자의 4분의 3, 그리고 각 동별 구분소유자의 2분의 1이 동의해야 하며, 상가 또한 과반수 이상의 동의를 얻어야 사업을 진행할 수 있습니다. 그러나, 상가 소유주의 경우 공사 진행하는 기간 임대수익을 받을 수 없고, 개발 이익 산정이 어려운 부분이 있어 쉽사리 찬성하지 않습니다. 특히, 전체 조합원 중 아파트 조합원의 수가 상가 조합원의 수보다 월등히 많기에 총회 의결과 조합원들의 반발을 고려할 때, 상가의 개발 이익을 최소화 하는 쪽으로 진행되기 마련입니다. 때로는 이러한 갈등은 재건축 조합에서 상가를 제척하게 되는 계기가 되기도 합니다. (링크) (상가 제척과 관련한 내용은 위 링크을 통해 별도의 포스팅으로 더 자세히 정리해보았습니다)

1. 상가 소유주에게 아파트 분양권 부여

그러나 이렇게 상가와의 갈등으로 인해 사업이 지연되는 것을 막기 위해, 일부 재건축 아파트 단지 중에서 상가 소유주에게도 아파트 분양을 받을 수 있도록 하는 경우도 나타나고 있습니다.

대표적인 곳이 서초구 신반포2차 재건축 조합입니다. 이 조합은 상가 조합원도 상가 대신 아파트를 받을 수 있도록 정관을 개정했습니다. 상가 소유주는 분양할 주택의 최소 분양가에 '산정 비율'을 곱한 값보다 상가의 권리차액 (새로운 상가를 분양받음으로 인한 가격 상승 = 상가의 신규 분양가격 - 이전의 재산가액)을 비교하여, 주택을 분양받을 수 있는데 이 비율이 통상적으로 1.0으로 제정된 것을 0.1로 하향 조정하여 상가 소유주들이 주택을 분양받을 수 있도록 하였습니다. (예를 들어, 최소 분양가가 20억인 경우 이전에는 새로운 상가를 분양받음으로 인한 가격 상승이 20억이어야 하지만, 그 비율을 0.1로 조정함으로써 새로운 상가 분양의 권리차액이 2억만 되어도 아파트를 분양받을 수 있도록 조정한 것입니다.)

2. 상가 소유주에게 무상 상가 분양권 부여

또는, 지분 쪼개기를 한 다수의 상가 소유주에게 무상으로 분양받을 수 있는 방법도 있습니다. 최근 문제가 된 둔촌주공 아파트의 경우, 상가조합원이 무상지분율을 높여 신축 상가를 무상으로 분양받기 위해 기존 상가 조합을 관리하던 PM사를 계약 해지하면서 발생하게 되었습니다.

무상지분율이란 상가조합원이 현재 지분에서 추가 분담금 없이 얻을 수 있는 신축 상가의 지분 비율을 말하며 이 비율이 높다면, 기존 상가에서 적은 지분을 소유한 상가주도 별개의 점포를 새로 배정받을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 무상 지분율이 200%라면, 10㎡ 상가를 소유한 조합원은 20㎡ 신축상가를 무상으로 분양받을 수 있습니다. (둔촌주공의 경우, 관리처분계획인가 승인 후, 상가 중 40%에서 이러한 지분 쪼개기가 발생하였고, 상가조합원 집행부의 75%가 이러한 쪽지분 투자자인 상황에서 조합에서 일방적으로 기존의 무상지분율을 상향 조정하며 기존의 PM업체와 갈등을 일으켰기 때문에 현재 PM업체가 유치권을 행사 중입니다)

알박기를 막는 대책은 무엇일까?

이러한 '알박기'를 막기 위해 지속적으로 입법 개선이 이루어지고 있습니다만, 여러가지 조정을 통해 의견 수렴이 이뤄지지 않은 경우, 최후의 방법으로 조합에서는 매도청구 소송을 진행하기도 합니다. 재건축은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없으나, 매도청구 절차를 통해 현금청산 절차를 진행하도록 되어 있습니다 (매도청구의 절차 및 방법 링크)

물론 이러한 매도 청구 소송 자체의 비용과 시간이 많이 소요되기에, 현금 청산 전 충분한 협의를 통해 이해관계자를 조율하고 또한 둔촌주공 사태처럼 파행이 되지 않기 위해 조합의 조합집행권자들을 감시할 조합원들의 적극적인 참여와 감시가 필요하다 볼 수 있습니다.