가족간 전세계약 시 주의사항

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 고객분들께서 가족 간의 부동산 거래에 대해 문의를 많이 주셨어요. 가족 간 부동산 거래는 국세청에서 증여로 추정하기 때문에 매우 조심해야 하는데요. 이번 포스팅에서는 가족 간 전세계약에 대한 활용방법 및 주의사항에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

우선, 가족 간 전세계약의 장점은 전세계약과 차용증 두 가지를 비교해보면 알 수 있습니다. 차용증은 이자 지급도 해야 되고 1~2억내외로 큰 금액은 빌리지 못합니다. 벌어들이는 소득이 있어야 상환능력이 있다고 보고 차용으로 인정해 줍니다.

하지만 전세계약은 전세보증금으로 받은 것이니까 이자 지급할 필요도 없고 시세에 맞게만 전세금을 받으면 큰 금액도 빌려올 수 있습니다. 소득이 없어도 가능하고요. 그래서 가족 간 전세계약이 가능하다면 차용증보다 훨씬 유리한 방법이긴 합니다.

그래서 다양한 방법으로 전세계약을 활용하는데요. 예를 들어 부모님이 자녀에게 아파트를 증여해 줬습니다. 자녀는 취득세 증여세를 납부를 해야 하는데요. 이 세금을 납부할 현금이 없습니다. 그렇다고 부모님이 세금 납부를 대신 해주시면 대신 납부해 주는 세금에 대해서도 증여세가 과세되니 세금이 부담이 큽니다. 이럴 때 부모님과 전세계약을 하고 받은 전세보증금으로 세금을 납부한다면 추가적인 증여세가 나오지 않겠죠.

이번에는 반대로 자녀가 현금을 조달해 줄 때 활용 방법입니다. 부모님이 아파트 청약에 당첨되었습니다. 하지만 부모님은 분양금을 납입할 돈이 없고 수입도 없습니다. 그래서 자녀가 분양자금을 대신 조달을 하고 입주해서 살다가 나중에 증여받기로 합니다. 이런 경우에 자녀와 전세계약을 하고 전세보증금으로 분양금을 납입하면 되겠네요.

그리고 나중에 전세보증금까지 승계하는 부담부증여로 명의를 이전하면 됩니다. 그런데 부담부증여의 형식이 좀 이상합니다. 전세보증금 채권자는 그대로 자녀인데 부담부증여하면 채무자가 부모님에서 자녀로 바뀌게 되잖아요. 즉, 본인이 돌려받을 보증금을 본인이 갚는 형식인데도 부담부증여가 성립이 가능할까요? 될 것 같기도 하고 안될 것 같기도 한데요.

정답은 '가능'합니다. 하기 2010년에 나온 예규를 한번 살펴볼까요? '직계존비속 사이에 임대차계약이 채결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 임대보증금을 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감한다.' 즉, 집주인이 된 본인과의 전세 계약이 되더라도 실제 부채를 인수를 하면 부담부증여가 가능한 것입니다.

이런 방법도 있습니다. 여기 부모님과 같이 사는 한 부부가 있습니다. 거주 중인 아파트를 1채 보유 중입니다. 아파트를 한 채 더 취득하려고 하는데요. 부모님이 돈은 주시기로 했는데 요즘 자금출처조사가 빡세져서 차용도 빌리는 금액이 크면 증여로 본다는데 좋은 방법이 없을까 고민하고 있었습니다.

이때 부모님이 너희 아파트로 전세계약을 하고 전세보증금으로 주면 되지 않겠냐고 하는데요. 다만 가족 간 전세 계약은 증여로 의심받을 수 있으니 문제 되지 않도록 공인중개사를 통해서 전세 계약을 쓰고 확정일자도 받으면 될 거라고 하시네요. 부모님이 전세보증금으로 현금을 주시는 거니까 차용처럼 이자지급도 안 해도 되고 계속 전세계약 연장하면 돈 갚을 필요도 없으니 일석이조인 셈입니다. 국세청이 의심하지 못하게 전세권 설정까지 하기로 하는데요.

그렇게 부모님과 전세 계약을 하고 받은 보증금으로 자녀는 아파트 갭투자를 했어요. 여기까지 보면 전세권 설정까지 했으니 별문제가 없어 보이는데요. 이 가족은 아주 치명적인 실수를 합니다. 전세 계약 후에도 자녀가 이 아파트에 함께 거주한 것입니다.

국세청은 가족 간 전세계약시 임대인과 임차인이 함께 거주하면 실질적인 전세계약으로 볼 수 없기 때문에 전세 보증금을 증여로 과세합니다. 가족끼리 한집에 같이 사는데 실질적으로 전세 계약이 말이 안 된다는 것이죠. 교통 카드내역, 통신 기지국, 택배 수령지 등 다양한 방법으로 실제 거주하는지 조사하기 때문에 전입신고만 다른 곳에 하더라고 실제 같이 거주한다면 아무 소용이 없습니다.

※ 가족 간 전세 계약 요건은 다음과 같습니다.

① 전세 계약서 작성 및 주변 시세에 맞게 전세보증금을 실제로 지급해야 합니다.

주변 시세와 큰 차이가 나면 안 됩니다.

② 임차인은 확정일자 및 전입신고를 하고 실제 거주까지 해야 합니다.

전세 계약하고 다른 곳으로 거주하면 안 됩니다.

② 임대인은 전세 계약한 주택에 거주하면 안 됩니다.

​상기 요건을 다 충족한다면 가족 간의 전세계약도 실제 계약으로 인정받을 수 있습니다. 다만, 나중에 전세보증금 만기 시 보증금을 다시 돌려주는지를 국세청에서 사후관리를 철저히 하고 있으니 주의하시기 바랍니다.

모든 것이 문제없는 전세계약을 하더라도 안심해서는 안 됩니다. 가족 간 전세 계약은 은행에서 전세대출도 안되니 어떤 자금으로 전세보증금을 마련했는지 전세자금 출처까지 국세청에서 조사할 수도 있습니다. 과거에 증여신고 안하고 부모님한테 현금 증여받은 돈으로 전세 계약을 한다든지, 개인사업자인데 매출 신고하지 않은 돈으로 전세 계약을 한다면 사업장까지 세무조사받을 수 있으니 반드시 조심하셔야 합니다.