2023년 바뀌는 부동산 세법

안녕하세요 진짜전문가 공셈입니다. 최근 23년 세법개정안이 발표되었는데요. 윤석열 정부 이후 첫 세법개정인 만큼 아주 파격적으로 바뀌는 내용이 많습니다. 이 중 부동산 세법에 관한 중요한 내용만 정리해서 알려드리겠습니다.

첫번째 종부세가 파격적으로 인하됩니다. 이번 종부세 개정은 내용에 따라 올해부터 바로 적용되는 것과 내년부터 적용되는 것으로 이렇게 나뉘어집니다. 올해부터 바로 적용되는 종부세 변경내용부터 자세히 알아보겠습니다.

첫번째 일시적 2주택자, 상속주택, 지방저가주택 보유 시 1세대 1주택자로 판정합니다. 과세표준에는 모든 주택의 공시가격을 합산하지만 기본공제나 세율은 1세대 1주택자로 적용해주는 것입니다. 공정시장가액비율도 100%에서 60%로 인하됩니다. 이 부분의 절세효과가 상당한데요. 쉽게 말하자면 공시가의 60%만 과세하겠다는 것입니다. 이 세가지 내용만으로도 종부세 절감효과는 상당합니다.

예를 공시가 10억과 15억 주택이 모두 조정지역이고 일시적 2주택이라고 가정해볼게요 작년에는 종부세가 4,700만원이 나왔습니다. 하지만 올해는 1주택자로 판정되어 공제금액 11억과 1주택자 세율로 계산되고 공정시장가액비율도 60%로 인하되어 과세표준이 확 줄어들게 됩니다. 종부세가 830만원만 나오네요. 무려 작년 대비 4천만원 가까이 줄어든 것이죠.

일시적 2주택 뿐만 아니라 기존주택과 상속주택을 2채 보유중일 때도 마찬가지구요. 수도권 광역시 외 공시가 3억이하의 지방저가주택을 보유하는 경우도 주택수에서 제외되어 대 1주택으로 적용됩니다. 다만 자동으로 알아서 1세대 1주택으로 적용되어 종부세가 나오는 것은 아니구요. 9월 16일부터 30일까지 홈택스에서 합산배제를 신청해야 종부세 감면이 적용되니 참고하시기 바랍니다.

이것만 해도 작년에 비해 종부세 감면이 많이 되는데요. 23년부터는 이보다 훨신 적게 종부세를 납부하게 됩니다. 특히나 다주택자가 상당한 혜택을 받게 되는데요. 우선 1주택자와 다주택자의 기본공제가 상향됩니다. 다주택자는 무려 3억이나 추가로 공제를 받을 수 있게 됩니다. 그리고 가장 중요한 내용이죠. 다주택자 중과세율이 폐지 되고 세율도 인하됩니다. 지난 양도세 개정내용도 그렇고 이번 정부의 부동산 세금정책은 정말 놀랄 정도로 화끈한 것 같습니다.

종부세율은 이렇게 변경됩니다. 23년부터는 주택수 상관없이 공시가격이 같으면 1주택자와 다주택자의 종부세율이 이렇게 동일하게 적용되는데요. 세율 변경이 어느정도로 파급적인 효과가 있는지 느끼기 쉽게 연도별로 종부세를 한번 비교해보겠습니다.

조정지역의 아파트 3채를 보유중이고 공시가격 합계는 20억이라고 가정하겠습니다. 작년에는 2,900만원 정도로 종부세가 나왔는데요. 올해는 공정시장가율이 60%로 인하되어 과세표준이 낮아지게 됩니다. 작년대비 절반정도인 1,400만원가량 종부세가 나오게 되겠네요. 23년부터는 공제금액도 9억으로 인상되고 중과세율도 없어져서 1%의 세율로 적용받습니다. 종부세가 400만원도 나오지 않네요. 작년에 비하면 정말 종부세가 많이 줄어들었네요.

이번엔 공시가격별로 다주택자의 종부세 예상금액을 비교해봤는데요. 공시가격이 이보다 크던 적던 절감효과는 비슷합니다. 21년 종부세 대비 23년 종부세는 약 15%수준밖에 안되는 것을 알 수 있습니다. 이 정도면 다주택자가 더 이상 종부세를 두려워할 필요가 없어 보입니다. 이제 취득세 중과세만 없어지면 다시 다주택자의 세상이 돌아올 것 같네요.

종부세뿐만 아니라 소득세도 인하됩니다. 종합소득세 뿐만 아니라 양도소득세도 소득세에 속하니 함께 인하되는 효과가 있습니다. 다만 인하수준이 조금 아쉽습니다. 세율 자체가 변경되는 것이 아니라 세구간만 변경되는데요. 23년 이후 발생하는 소득부터 약 54만원정도 세금이 인하된다고 생각하시면 됩니다. 아쉽긴 하지만 그래도 조금이라도 세금이 줄어드는 건 반가운 소식입니다.

이렇게 좋은 소식도 있지만 안 좋은 소식도 있습니다. 앞으로 배우자, 자녀에게 부동산 증여 후 양도할 때 최소 10년이상 보유하고 양도해야 양도세 폭탄을 피할 수 있습니다.

예를 들어 1억에 취득한 부동산이 시가 6억으로 올랐다면 양도차익이 5억이나 되니 양도세가 많이 나오겠죠. 이 부동산을 배우자에게 증여 합니다. 그럼 배우자 증여공제가 6억이니 증여세가 한푼도 나오지 않습니다. 반면 배우자는 시가 6억에 증여 받았으니 이 부동산의 취득가액이 6억이 됩니다. 그러므로 6억에 양도해도 양도차익이 없으니 양도세가 전혀 나오지 않겠죠? 과거에는 이렇게 증여받고 바로 양도하면 양도세를 피할 수 있었습니다. 이 모습을 보고 있자니 국세청 입장에서는 마음에 들지 않았겠죠. 그래서 양도세를 회피하지 못하게 증여받고 최소 5년동안은 양도하지 못하게 법을 만듭니다. 증여받고 5년내에 양도하면 취득가격을 증여받은 6억이 아닌 최초 취득한 1억으로 적용하는 것이죠.

그런데 앞으로 이 양도기한이 5년에서 10년으로 연장되는 것입니다. 증여받고 10년이 지나고 양도해야 양도세가 나오지 않는 것이죠. 10년내에 양도하면 최초 취득가격 1억으로 양도세가 계산되어 양도세가 많이 나오게 됩니다. 증여 취득세도 23년부터 인상되잖아요. 그런데 23년이후 증여부터는 10년은 기다려야 양도할 수 있게 되니 올해가 지나면 더 이상 증여하기는 어렵게 되는 것입니다.

지금까지 부동산 세법개정내용을 살펴봤는데요. 사실 이 내용들이 완전히 확정된 것은 아닙니다. 시행령 개정은 국회동의가 필요 없어서 정부의 의지대로 할 수 있습니다. 하지만 법안 개정은 국회를 통과 해야되서 다수당인 민주당이 동의를 안하면 방법이 없습니다. 민주당은 종부세 완화를 반대하는 입장인데요. 국회 180석을 차지하는 민주당의 협조를 구하지 못하면 종부세 완화가 실현되지 못할 수도 있습니다.

정리하겠습니다. 이번 세법개정안에는 부동산에 대해 감세하는 좋은 내용들이 많습니다. 아무쪼록 민주당의 협력으로 이 세법개정안이 무사히 통과하길 바래봅니다. 이상으로 진짜 전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.